이 기사는 2022년 02월 16일 16:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성SRA자산운용이 2021년 부동산 블라인드 펀드에서 압도적 존재감을 뽐냈다. 국내 부동산 자산운용사 중 약정액 규모가 가장 큰 것으로 나타났다. 국내 뿐만 아니라 해외투자 유형에서도 최상위권에 이름을 올리면서 전통 강자의 입지를 재입증했다.

더벨은 2021년 12월말 기준 부동산 펀드 설정액 상위 10개 자산운용사를 대상으로 약정액 1000억원 이상 국내외 블라인드 펀드를 조사했다. 그 결과 삼성SRA운용의 ‘HUG블라인드’ 규모가 가장 큰 것으로 집계됐다. 상위 10개 펀드 중 4개는 삼성SRA운용이 운용하고 있었다. 4개 펀드의 전체 약정액은 2조8000억원 수준이다.

블라인드 펀드는 누적 업력과 역량이 담보돼야 하기 때문에 진입 장벽이 높다. 삼성SRA운용은 블라인드 펀드를 설정해 우량한 물권에 투자하는 전략으로 꾸준히 성장해왔다. 국내 부동산을 담보로 대출해 주거나, 글로벌 주요 도시의 코어 오피스를 직접 인수하는 방식이다. 삼성생명 100% 자회사로 안정적인 투자처를 발굴하는 데 주력해왔다.


◇1.3조 규모 ‘HUG블라인드’ 독보적 존재감

2020년 1조3000억원 규모로 설정된 ‘HUG블라인드’는 리그테이블 집계 기준 최대 규모를 자랑한다. 수익자는 삼성생명 등을 비롯한 기관투자자다. 주택도시보증공사(HUG)가 보증하는 재개발, 재정비 사업 등에 대출을 제공한다. 주택도시보증공사의 보증 사업장에 투자해 안정적인 인컴수익을 얻는 방식이다. 펀드 만기는 12년으로 2032년까지다.

‘HUG블라인드’와 ‘코어오피스블라인드’를 제외하면 상위권에는 해외 펀드 비중이 더 높았다. 해외 블라인드 펀드 상위 3개는 모두 삼성SRA운용의 상품이었다. △글로벌부동산펀드(GRE)제1호 △글로벌코어오피스사모제2호 △글로벌코어오피스사모제1호가 10위 안에 이름을 올렸다.

‘글로벌부동산펀드(GRE)제1호’는 지난해 5월 신규 설정된 펀드다. 약정액 5000억원 규모로 만기는 2034년이다. 코어플러스 전략을 활용해 해외를 중심으로 국내 자산에도 일부 투자를 병행하는 펀드다. 주요 타깃은 물류센터, 오피스, 주거단지 등이다.

해당 펀드는 2020년 출시한 ‘글로벌전략펀드(GSF)’와 ‘글로벌전략대출펀드(GSDF)’ 등의 폭발적인 인기에 힘입어 후속작으로 나왔다. 각각 3550억원, 3800억원 규모로 해외 오피스 및 멀티패밀리에 투자한 상품이다.

‘글로벌코어오피스’ 시리즈는 수년간 상위권을 유지해왔다. 1호는 2015년 9월 설정돼 2024년 9월 만기를 앞두고 있다. 약정액은 5000억원으로 프랑스 파리 쏘웨스트, 독일 프랑크푸르트 코메르츠뱅크 본사, 미국 시카고 BMO해리스은행 본사 등을 편입하고 있다.

2호의 약정액도 5000억원이다. 2017년 12월 설정돼 2023년 11월까지 운용된다. 설정 이후 독일 뮌헨 아트리움, 영국 런던 200앨더스게이트 빌딩, 미국 미니애폴리스 시티센터 빌딩, 미국 덴버 US뱅크타워 등에 투자했다.

◇이지스·미래운용 등 강호들 맹추격, 블라인드 펀드 잇딴 출시

삼성SRA운용 이외에도 이지스자산운용, 미래에셋자산운용 등 부동산 강호들의 건재함은 여전했다. ‘HUG블라인드’ 다음으로 규모가 큰 펀드는 이지스운용이 지난해 9월 선보인 ‘장기지분형1호’다. 약정액 규모는 5303억원으로 만기는 30년이다. 코어, 코어플러스, 밸류애드, 오퍼튜니스틱 등 다양한 전략으로 운용되고 있다.

이외에도 이지스운용의 ‘인컴앤그로스2호’(5000억원), ‘스트래티직1호’(4000억원), 미래에셋운용 ‘맵스아시아퍼시픽공모1호’(4600억원), 코람코자산운용 ‘코람코Debt3’(4000억원), 마스턴자산운용 ‘프론티어사모제1호’(4000억원) 등도 상위권에 이름을 올렸다.

2019년 7월 설정된 ‘인컴앤그로스2호’는 국내 코어 혹은 코어플러스 부동산에 투자한다. 주요 투자자산은 선릉 위워크 타워다. ‘맵스아시아퍼시픽공모1호’는 중구 센터원, 판교 미래에셋센터, 분당 미래에셋플레이스 등을 담고 있다. 2007년부터 설정돼 장기간 운용돼온 미래에셋운용의 대표 펀드다.

코람코운용도 2021년 2건의 신규 펀드를 내놓으면서 두각을 드러내고 있다. ‘코람코USDebtJVStrategy3호’(3356억원), ‘코람코GlobalMulti-Strategy1호’(2200억원)으로 모두 해외수익증권과 FX(Foreign Exchange)에 투자한다. 같은 해 설정됐지만 만기는 각각 2061년, 2036년으로 다르다. 마스턴운용과 KB자산운용 등도 펀드를 새롭게 내놓으며 광폭 행보를 보이고 있다.

베스타스자산운용의 ‘유럽전략배분물류’도 주목을 받는 펀드다. 2020년 11월 약정액은 3000억원 규모로 설정됐다. 유럽 지역 물류센터에 실물투자하는 펀드다. 코어 부동산과 코어플러스 부동산에도 투자하고 있다.