이 기사는 2022년 04월 20일 12:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

화이트코리아는 3년만에 매출 외형 반등에 성공했다. 다만 분양사업을 늘리는 과정에서 지급수수료 명목으로 상당 금액이 반영됐다는 점이 실적에 부담을 안겼다. 사업 초기 지출되는 항목이라 일시적으로 비용이 늘어난 것으로 보인다.

비용 확대 속에서도 대형 디벨로퍼답게 건설용지 매입에 적극적인 행보를 나타냈다. 덕분에 재고 용지는 1조원대로 불었다. 비용을 차입금으로 충당하면서 부채비율이 늘어나고 있어 관리가 필요할 전망이다. 내부적으로 3년내 차입금 상환 계획을 세워두고 있다.

◇매출 4600억 '점프', 분양수익 속속 인식…초기 판관비 탓 순손실

20일 금융감독원 전자공시에 따르면 화이트코리아의 지난해 매출은 4600억원으로 2020년보다 두배 가량 늘었다. 2018년 매출 7500억원을 찍은 이후 외형이 줄곧 줄어든 점을 감안하면 반등에 성공했다. 다산자이, 별내자이, 고양덕은, 인천송도 일대 현장에서 분양수익을 인식한 덕분이다.

다만 늘어난 외형에도 손익은 오히려 더 줄었다. 판관비 항목에 지급수수료가 600억원 이상 잡힌 탓에 영업이익이 감소했다. 이전에는 50억원을 밑돌던 항목이다. 전체 판관비는 200억원대에서 800억원대로 불어났다. 영업이익은 160억원대에서 100억원을 하회했다.


지급수수료는 분양사업이 늘어나면 동반해서 증가하는 면이 있다. 분양관련 경비 가운데 분양활동비, 분양대행, 중도금이자, 중도금보증 등이 포함된다. 금융비용내 토지대 브릿지나 PF도 수수료를 인식한다. 이밖에 기타비용으로 입주관리비, 분양가상한제용역, 신탁보수비용도 같이 반영한다. 분양이 잘될수록 사업 초기 시점에 반영되는 경향이 있다.

지급수수료 증가 영향으로 화이트코리아는 당기순손실(260억원)을 나타냈다. 영업이익이 100억원을 밑돈 상황에서 영업외비용으로 이자비용이 발생했다.

◇수도권 건설용지 두둑, 장기 실적 '판가름'…부채비율 800%대

영업현금흐름은 손익 악화에 더해 건설용지 매입을 늘리면서 마이너스 흐름을 보였다. 재고자산내 건설용지는 1조1000억원에 육박했다. 전년대비 4000억원 늘어난 수치다.

용지매입 비용은 대부분 차입금으로 조달했다. 총차입금은 1조원에서 1조5000억원에 육박할 정도로 불어났다. 장기차입금 1조4000억원 가운데 5800억원 정도가 유동성 장기부채로 분류돼 만기가 도래할 예정이다.

차입금 여파로 부채비율은 증가세를 이어갔다. 지난해 부채비율은 800%대에 달했다. 2020년 530% 수준보다도 높아졌다. 화이트코리아는 2015년 부채비율 900%를 기록한 이후 꾸준하게 수치를 줄여나갔다. 2019년 200% 이하로 줄이기도 했지만 다시 늘어나는 분위기다.


디벨로퍼 업계 전반적으로 용지 확보가 어려워진 상황에서 외형을 유지해 나가려면 판단이 필요했을 것으로 보인다. 재무부담이 늘더라도 먹거리를 확보하는게 우선이라고 생각했을 수 있다.

장기차입금의 경우 3년간 순차적으로 상환할 계획이라 향후 재무부담은 완화될 여지가 있다. 당장 내년에 1600억원을 상환하고 이듬해인 2024년 800억원, 2025년 6200억원을 갚을 예정이다. 총 9000억원 규모에 달한다.

화이트코리아는 1997년 양계호 회장이 창업한 회사로 국내 디벨로퍼 1세대에 속한다. 광명 등 수도권에서 주택사업 뿐만 아니라 지식산업센터 등 다양한 경험을 쌓아왔다. 2013년 이후 꾸준하게 실적이 개선된 덕에 이제는 대형 디벨로퍼 반열에 올랐다. 사업지 대부분을 수도권 중심으로 확보해 리스크를 줄인 점도 크게 작용했다.

이미 확보한 부지 외에 수도권 복합개발사업에 참여한 점도 주목을 끌고 있다. 부천시가 진행한 영상문화단지 복합개발사업에 GS건설 컨소시엄의 일원으로 참여했다.

최근 들어서는 10여년만에 여의도 SK주유소 부지(여의도동 48-1 개발사업)를 사들여 서울 진출에 시동을 걸기도 했다. 홈플러스 안산점 인수전에도 과감하게 나선 바 있다.

도심권 컨버전 공략은 과거 노하우를 바탕으로 진행되고 있다. 2005년 강서구 가양동에 있는 대상그룹 공장부지를 매입해 개발에 나섰다. 대상그룹은 준공업 지역인 가양동 공장부지를 1500억원에 매각했다. 금융위기를 겪은 탓에 고전하기도 했지만 결과적으로 아파트 10개동(790세대)과 아파트형 공장 2개동을 짓는데 성공했다.