이 기사는 2020년 07월 14일 09:37 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 화이트코리아가 주축이 돼 사업을 진행하는 과천 지식정보타운 개발이 본격 시작됐다. 화이트코리아 컨소시엄은 최대 3100억원의 대출을 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 조달할 계획이다. 시행사 컨소시엄에 참여한 하나금융투자는 2000억원이 넘는 대출 약정을 제공하며 사업에 대한 신뢰를 드러냈다.

화이트코리아 컨소시엄은 3개의 특수목적법인(SPC)을 통해 총 3100억원 한도의 대출을 실행 받기로 하고 13일부터 일부 대출을 실행했다. 업계에 따르면 컨소시엄에는 화이트코리아, 화이트코리아산업, 대림산업, 하나금융투자, 국민은행, 신영증권, 국제자산신탁 등이 참여한다.

특수목적법인 세 곳은 차주인 과천지산옥타피에프브이(PFV)㈜의 대출채권을 기초자산으로 유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행해 자금을 마련했다. 시행사 화이트코리아와 그 계열사인 화이트코리아산업은 과천지산옥타PFV의 지분을 각 14.5%씩 가지고 있는 최대주주다. 두 회사가 가진 지분 합이 29%다. 컨소시엄에 참여한 대림산업은 PFV 지분 21%를 보유 중이다.

특수목적법인 지아이에프과천팔제일차㈜는 차주의 선순위 대출채권을 기초자산으로 대출한도 2000억원 중 400억원을 우선 유동화했다. 이후 잔여 발행한도 이내에서 추가로 실행될 대출채권에 기초해 유동화증권을 차환발행할 예정이다.

한도를 설정해놓고 일부 자금만 유동화하는 것은 사업 초기 필요한 만큼의 공사비 지급을 위한 방식이다. 시행사는 공사 진행정도에 따라 시공사에 공사비를 지불하기 때문에 시작 단계에서부터 많은 금액을 유동화할 필요가 없다. 오히려 대출을 미리 받아놓으면 이자 부담만 늘어나기 때문에 이런 방식을 택한다는 것이 부동산금융 업계 관계자의 설명이다. 더구나 초기 분양 수입을 통해 사업비를 마련하면 추가 조달이 불필요해지는 경우도 있다.

다른 특수목적법인인 지아이에프과천팔제이차㈜는 원금 300억원 후순위 대출채권을 기초자산으로 100억원을 ABSTB로 발행하고 200억원을 사모사채로 조달해 차주에게 300억원의 대출을 실행했다. 하나금융투자는 지아이에프과천팔제일차㈜와 지아이에프과천팔제이차㈜의 사모사채 인수를 확약했다. 이 덕에 한국기업평가로부터 두 ABSTB가 신용등급 'A1'으로 평가 받을 수 있었다.

업계 관계자는 "코로나19 사태가 한창이던 3~4월 PF 시장의 돈줄이 말랐다가 최근 다시 정상적인 상황으로 돌아왔다는 것을 감안하더라도 하나금융투자가 2000억원이 넘는 규모의 유동성 공여를 하기로 한 것은 컨소시엄 일원으로서 사업성에 자신이 있는 것으로 보인다"고 평했다.

하나금융투자 외에 신영증권도 또 다른 특수목적법인 디벨롭과천의 유동화자산 관리주관사로 나서 차주의 후순위 대출채권 300억원을 기초자산으로 ABSTB를 발행했다. 신영증권이 주관사로 나선 ABSTB 또한 'A1' 등급을 부여받았다.

이렇게 조달한 자금으로 화이트코리아산업 컨소시엄은 경기도 과천시 갈현동 553-1 일원 과천지식정보타운 지식 8블록에 소규모 기업에 분양이 가능한 지식산업센터를 개발한다. 시공사는 컨소시엄에 함께한 대림산업이다. 시공능력평가 3위에 신용등급 'AA-'로 국내 건설사 중 최상위권을 기록 중인 건설사가 사업에 참여해 안정성을 높였다. 대림산업은 대출 최초 실행일 이후 28개월 이내에 준공 의무를 부담한다.

화이트코리아가 시행사로 나서 개발하는 과천지식정보타운 지식 8블록은 대지면적 2만1506㎡에 기업의 지식정보센터를 짓는 사업이다. 과천지식정보타운에는 IT 기업과 바이오 기업이 입주를 희망하며 분양을 기다리고 있다. 8블록 인근에 4호선 과천지식정보단지역도 신설 예정이다.


화이트코리아는 이번 개발을 통해 택지 확보 역량으로 특화된 개발 능력을 다시 한 번 선보이게 됐다. 화이트코리아는 1997년 설립된 디벨로퍼로 수도권 공공택지 개발에 강점을 드러냈다. 지난해에는 다산진건자이 아이비플레이스와 광명역 자이센터에서 분양 수익을 기록하며 회사 실적을 지탱했다. 지난해 매출 3708억원 중 다산진건자이에서 2190억원, 광명역 자이센터에서 1555억원을 기록했다.

다산진건자이 아이비플레이스는 경기도 남양주시 다산진건지구에 지하 3층~지상 40층 규모의 아파트 7개동을 짓는 사업으로 2021년까지 사업이 진행될 예정이다. 광명역 자이센터는 광명역 역세권에 지식산업센터를 개발하는 사업으로 과천지식정보타운과 유사한 성격을 보이는 사업지였다. 화이트코리아는 2010년대 초반 서울 강서구에 강서한강자이타워를 시행한 적이 있어 관련 경험이 풍부하다.

건설업계 관계자는 "화이트코리아가 컨소시엄 최대주주로 나서 개발하는 과천지식정보타운 8단지는 택지 입찰 단계에서부터 선호도가 높은 사업지로 꼽혔다"며 "주변에 우량한 기업이 입주하기로 해서 순조롭게 분양이 이뤄질 것으로 전망한다"고 말했다.