이 기사는 2022년 05월 26일 16:14 thebell 에 표출된 기사입니다.

SK리츠가 상장 당시 투자자들에게 약속했던 그룹 내 오피스 편입 계획을 순조롭게 진행하고 있다.

다음달 SK하이닉스 사옥인 SK U-타워 매입을 완료하고 자산으로 담는다. SK텔레콤 사옥과 SK플래닛 사옥도 2년 내에 편입 절차를 마무리할 것으로 보인다. 자산 규모 10조원 이상의 리츠로 성장하겠다는 목표를 머지 않은 시점에 이룰 전망이다.

◇'SK U-타워' 확보…서린빌딩 이어 두번째 오피스 자산

26일 금융감독원 전자공시에 따르면 SK리츠는 전날 이사회를 열고 SK하이닉스와 SK하이닉스 사옥인 'SK U-타워' 매매 계약을 체결했다. 6월 말 자산 매입이 마무리되면 모(母)리츠인 SK리츠에 직접 자산을 담을 계획이다.

SK U-타워는 2005년 준공된 연면적 8만6800㎡(2만6300평) 규모의 A급 오피스 빌딩이다. 성남시 분당구 인근에 위치한 네이버 사옥, 두산분당타워와 함께 분당권역 핵심 자산으로 꼽힌다.

SK하이닉스는 사옥 매각 후에도 책임임대차계약(Triple-Net)을 맺어 100% 면적을 사용할 예정이다. 트리플넷 계약은 세금·보험·유지보수 비용 등을 임차인이 부담한다. 임대차 기간은 5년이며 연장 가능하다.

SK리츠는 이번 사례처럼 그룹이 보유한 부동산 자산을 유동화하기 위해 탄생한 곳이다. 현재 종로구 SK서린빌딩과 전국 116개 SK에너지 주유소를 보유 중이다. 코스피 상장은 지난해 9월 이뤄졌다.

증시 입성을 앞두고 공약한 성장 전략이 SK그룹 오피스 빌딩 추가 투자였다. 당시 신도철 SK리츠운용 대표는 "SK하이닉스 사옥, SK텔레콤 사옥 등 접근성과 상징성이 높은 오피스 빌딩들에 먼저 투자할 것"이라며 "시그니처 오피스들에 대해 우선매수권을 가지고 있다"고 설명했다.

이번 SK U-타워 편입이 우선매수협상권을 활용한 첫 사례로 지난 2월부터 협의가 시작됐다. SK리츠는 설립 당시 SK U-타워 비롯해 중구 을지로입구역 인근 SK텔레콤 사옥과 분당구 판교역 인근 SK플래닛 사옥에 대한 우선매수협상권을 넘겨받았다. 각 자산의 매각 진행이 결정되면 권리 행사가 가능해지는 구조다.

시장의 다음 관심은 SK텔레콤 사옥과 SK플래닛 사옥 매입 시점에 쏠린다. 당초 SK리츠는 2024년까지 해당 빌딩들을 우선 편입할 것이라는 계획을 밝힌 바 있다. SK리츠운용 관계자는 "우선매수협상권이 만료되는 2024년까지 해당 자산들을 편입하기 위해 노력하고 있다"고 밝혔다.


◇국내 19개 상장 리츠 중 최대 규모 발돋움

SK U-타워 매입가는 5072억원이다. 자산 편입이 완료되면 SK리츠의 자산 규모는 2조4400억원을 기록하며 업계 1위에 올라설 전망이다. 지난해 말 기준 SK리츠 자산총계는 1조8800억원으로 나타났다. 기존 1위인 롯데리츠 자산총계는 2조4000억원이다.

리츠의 자산 규모는 투자 매력을 평가하는 잣대로 활용된다. 외형이 클수록 신규 자산매입과 자금조달에서 선택의 폭이 넓어지기 때문이다. 기존 자산을 레버리지로 활용해 신규자산 취득에서 경쟁력을 확보할 수 있고 유상증자, 회사채 발행 등 자금조달을 위한 재무전략을 짜는데도 유리하다.

SK리츠는 지난 3월 나이스신용평가로부터 업계 최초로 'AA-' 신용등급을 획득했다. 롯데리츠 역시 한국신용평가와 나이스신용평가로부터 'A+'를 받았다. 제이알글로벌리츠, 코람코에너지플러스리츠의 신용등급 A-과 비교해도 SK리츠와 롯데리츠의 등급이 1~2노치 이상 높은 수준이다.

자금은 부동산 담보 대출 등을 통해 조달할 예정이다. SK리츠는 부동산매매계약을 체결한 날 5830억원가량을 한국스탠다드차타드은행과 국민은행, 미쓰이스미토모은행, 미즈호은행 등 4곳으로부터 차입한다고 공시했다. 부가세 등 단기 비용을 포함한 금액으로 담보대출금리 3% 후반 수준에서 협의가 진행되고 있는 것으로 알려졌다.

단기간엔 그룹 자산 위주로 편입할 계획이지만 향후 데이터센터나 물류센터 등 다양한 자산을 검토하겠다는 입장이다. SK리츠 관계자는 "그룹 내 자산뿐 아니라 외부 자산도 편입해 운용자산 10조원 이상의 리츠로 성장할 것"이라고 말했다.