이 기사는 2021년 01월 28일 08:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

리츠 시장 진입을 앞둔 SK㈜의 SK서린빌딩 매입작업이 본격화했다. SK리츠운용이 국토교통부로부터 예비인가를 얻었고 첫 자산으로 점 찍은 서린빌딩 역시 매매에 대한 협의가 순조롭게 진행 중이다. 설립 뒤 SK리츠운용은 서린빌딩을 상장 리츠로 내놓을 계획이다.

28일 관련 업계에 따르면 최근 서린빌딩에 대해 매도인인 하나대체투자자산운용 펀드와 SK㈜ 사이에 최근 예약 형태의 계약이 있었던 것으로 알려졌다. 업계 관계자는 “매매 우선권에 대한 조건들을 서로 명기하고 이에 합의했다고 보면 된다”며 “쉽게 말해 SK리츠운용의 본인가가 날때까지 거래의 안전장치 확보를 위해 미리 매매를 약속한 것”이라고 말했다.

SK리츠운용은 상반기 내 출범이 예상된다. 이주에 리츠 AMC 예비인가 문턱을 통과했는데 작년 12월 인가 신청을 한지 약 1개월 만이다. 대략 2~3개월 뒤 최종승인이 마무리될 것으로 보이며 이후 SK㈜의 자회사로 들어가게 된다.

하나대체운용으로서는 펀드 만기 연장이 불가피해졌다. SK㈜ 측이 리츠를 통해 빌딩을 사려면 AMC가 세워진 뒤로도 자산을 담을 리츠의 설립작업을 거쳐야 하기 때문이다. 현재 소유 펀드인 ‘하나랜드칩사모투자신탁 33호’의 청산 시기가 3월경이니 연장 없이는 아무리 넉넉히 잡아도 기한을 맞추기 힘들다. 양 측의 합의 역시 관련 내용을 포함했을 가능성이 높다.

SK리츠운용은 설립하자 마자 상장 리츠를 내놓을 전망이다. 서린빌딩 리츠의 에쿼티 투자금 조달에 공모를 활용한다. 연내 상장이 예상되며 시장의 관심도 높을 것이라는 평가다. 몸값이 1조원에 이르는 대형 물건인 데다 SK그룹 계열사들을 임차인으로 두고 있는 만큼 안정성은 확보됐다고 볼 수 있기 때문이다.

종로 서린동에 있는 서린빌딩은 SK그룹이 20여년째 본사 사옥으로 쓰고 있다. 그룹 역사가 고스란히 녹아 있어 상징성이 짙은 건물이다. 당초 지주사인 SK㈜가 보유했다가 투자금 마련을 위해 팔고 유동화했는데 작년 7월 다시 시장에 매물로 나왔다.

같은 해 10월에는 예비 인수자로 이지스자산운용이 선정됐지만 우선매수권(콜옵션)을 보유 중이던 SK㈜가 이를 사용하기로 하면서 SK그룹 측의 재인수로 결론이 났다.

현재 등기상의 건물 소유권은 하나대체운용 펀드가 지정한 신탁자 농협은행에 있다. 농협은행이 건물 지분 인수대금 일부를 차입해줬고 SK㈜가 임차인으로 올라있는 형태다. 펀드 구성원이자 서린빌딩에 입주한 SK그룹 계열사들은 임대료를 지불하면서 펀드 수익으로 이를 일부 만회한다.

구체적으로 SK그룹은 SK㈜가 부동산 펀드로부터 건물 전체를 통으로 임차하고 다시 계열사들에 재임대하는 방식으로 사옥을 이용하고 있다. 빌딩의 월 임대료는 총 27억원 수준이다. SK㈜는 2015년 임대차 계약에 만기가 다가오면서 건물을 직접 매입할지 여부도 검토했으나 당시 매입 대금과 세금 부담이 만만치 않아 2021년 3월까지로 계약을 연장했다.

지난해 3분기 기준으로 하나대체운용 펀드의 지분 구성을 보면 SK그룹 계열사들이 65.2%, 국민연금이 34.8%의 지분을 보유 중이다. 계열사별 지분율은 SK이노베이션의 지분(23.00%)이 가장 많고 그 뒤로 SK㈜ 13.51%, SK E&S 13.51% 등이다.

업계에서는 SK리츠운용이 서린빌딩을 시작으로 그룹 소유의 다른 부동산 유동화에도 속도를 낼 것으로 보고 있다. SK텔레콤의 통신탑과 SK하이닉스 반도체 공장 등이 유력한 후보로 꼽힌다.