이 기사는 2022년 08월 26일 16:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 업황 침체에 대한 우려가 커지는 가운데 신탁업계도 리스크가 점증되고 있다. 특히 상대적으로 리스크 체감도가 낮다고 여겨졌던 책임준공형 개발신탁 사업마저 부동산 경기 저하 영향에서 자유롭지 못하다는 평가가 나와 주목된다. 시공사의 시공능력에 따라 신탁사별로 희비가 엇갈릴 것으로 관측된다.

26일 한국신용평가는 '부동산신탁업 Peer Report'를 발표하고 올해 부동산신탁업에 대한 거시환경이 비우호적으로 돌아섰다고 평가했다. 지난해 차입형 개발신탁(차입형 신탁)에 대해선 '중립적', 책임준공형 관리형 개발신탁(책준형 신탁)에 대해선 '우호적'을 부여한 바 있다.

이번 리포트에선 책준형 신탁의 거시환경 평가가 '우호적'에서 '비우호적'으로 변화된 점이 눈길을 끈다. 책준형 신탁의 경우 시공 리스크만을 분담한다. 분양 경기에 영향을 받는 차입형 신탁에 비해 리스크 수준이 낮다고 평가 받아온 이유다. 하지만 올해는 책준형 신탁 리스크 역시 커졌다고 본 셈이다.

책준형 신탁은 증권사가 PF(프로젝트파이낸싱) 시장 성장을 주도하면서 생겨났다. 상대적으로 신용도가 낮은 중소형 건설사를 시공사로 참여시키고 신탁사가 책임준공을 보증하는 형태다. PF 대주단이 분양 위험을 떠안기 때문에 신탁사는 시공 리스크만 부담하면 됐다. 책임준공 미이행이 발생하는 경우도 드물었다.

하지만 최근 부동산 경기 악화로 책준형 신탁의 양적·질적 위험이 동반 상승했다는 분석이 제기된다. 신탁사들의 책준형 신탁 수주는 지난해까지 빠르게 증가했다. 중소형 건설사들이 금리 인상, 원자재 가격 상승 등 대내외 환경 변화에 대응하지 못할 가능성도 커지고 있다. 책임준공 미이행 리스크가 커졌다는 의미다.

한국신용평가가 추정한 자료에 따르면 책준형 신탁 수주 규모는 2017년 약 1000억원에 불과했지만 지난해 약 5800억원까지 늘었다. 5년 새 6배 가까이 늘어났다. 신용도가 우량한 금융지주계열 부동산신탁사 중심으로 책준형 신탁 점유율을 늘렸다. 소속 금융그룹에 기반한 높은 신용도와 PF 대주단의 선호도를 활용했다.

금융계 부동산신탁사는 크게 은행계열과 비은행계열로 구분할 수 있다. 은행계열에는 KB부동산신탁(KB), 하나자산신탁(하나), 신한자산신탁(신한), 우리자산신탁(우리) 등 4개사가 있다. 비은행계열에는 교보자산신탁(교보생명), 대신자산신탁(대신증권), 한투부동산신탁(한국투자증권), 신영부동산신탁(신영증권) 등 4개사가 있다.

이 중 비은행계열 신탁사들의 지난해 개발신탁 사업 비중이 전년과 비교해 일제히 늘었다. 사업 초기 성장을 위해 책준형 신탁, 차입형 신탁을 포함한 개발신탁 수주에 주력해 온 결과다. 개발신탁의 수수료 비중이 전체 50%를 크게 웃돈다. 지난해 기준 △교보자산신탁 65.0% △한국투자부동산신탁 60.1% △대신자산신탁 58.7% △신영부동산신탁 55.0% 순이다.

교보자산신탁과 대신자산신탁의 경우에는 올해 1분기 이 비중이 더 늘기도 했다. 전체 수수료 수익에서 개발신탁이 각각 75.9%, 70.4%로 상승했다.

사업장 관리 능력 등에 따라 업체별 실적은 차별화될 것이라는 분석이다. 사업성 평가, 공정관리, 책임준공 기한 분산화, 자금조달 등 능력에 따라 신탁사별 사업 및 재무위험 수준이 양극화할 전망이다.

국내 주요 14개 부동산신탁사의 올해 상반기 총 영업수익은 8900억원을 기록했다. 지난해 동기 7800억원보다 14% 성장했다. 지난해에도 19% 가량 외형이 늘어난 점을 감안하면 꾸준하게 증가세가 이어진 셈이다. 같은 기간 영업이익은 4800억원으로 14% 성장했다.

여윤기 한국신용평가 수석연구원은 "일부 신탁사의 경우 장기화된 현안 사업장이 누적되면서 고정이하자산 회수가 더디게 나타나고 있다"며 "부동산 경기 저하 등으로 우발부채가 현실화될 수 있어 자본적정성 저하 여부에 대한 모니터링이 필요하다"고 밝혔다.