이 기사는 2022년 10월 17일 16시06분 thebell에 표출된 기사입니다

삼성SRA자산운용의 삼성에프엔리츠가 내년 초 증시 입성을 목표로 기관투자자 모집에 한창이다. 스폰서인 삼성그룹 금융계열사로부터 1400억, 기관투자자로부터 최대 1200억원가량을 모집할 예정이다.

기초자산은 삼성생명이 보유한 '삼성생명 대치타워'와 '태평로 에스원빌딩'이다. 두 오피스 모두 GBD, CBD 중심에 위치해 있고 삼성 계열사를 주요 임차인으로 둔 우량 자산으로 평가받는다.

◇최대 1200억 기관 모집…그룹 1400억 출자

17일 리츠업계에 따르면 삼성SRA자산운용이 '삼성에프엔리츠' 상장을 위해 조만간 삼성증권과 주관계약을 체결할 예정이다. 다른 대형증권사와도 공동주관 계약을 맺는 방향을 검토 중이다.

삼성에프엔리츠는 삼성증권을 사실상 대표주관사로 선정하고 프리IPO(상장 전 투자유치)를 진행 중이었다. 연내 기관투자자 자금 모집을 마무리하고 내년 초 증시 입성한다는 목표를 세웠다.

삼성에프엔리츠의 총 사업비는 7500억원이다. 약 3800억원을 프리IPO와 IPO를 통해 조달한다. 나머지 약 3700억원은 부동산 담보대출과 임대보증금을 통해 충당한다는 계획이다.

자본금 3800억원 중 프리IPO를 통해 최대 2660억원을 모집한다는 목표다. 리츠는 부동산투자회사법상 의무 공모 비율인 30%를 지켜야 한다. 최소 1140억원을 일반투자자 청약에 제공해야 한다는 의미다.

프리IPO에서 삼성생명과 삼성화재 등 그룹 금융계열사가 약 1400억원을 출자할 예정이다. 삼성에프엔리츠는 다른 기관투자자로부터 최대 1260억원만 모집하면 되는 셈이다. 모집금액이 크지 않은 만큼 프리IPO를 마무리 짓는데 무리가 없을 전망이다.

앞서 KB스타리츠는 지난 7월 프리IPO를 통해 총 모집 예정금액 5000억원의 약 70%인 3465억원을 조달한 바 있다. 약 30%인 1535억원은 공모를 통해 모집한 뒤 10월 증시에 이름을 올렸다. 프리IPO로 전체 모집 금액의 약 70%를 조달한 첫 사례다.

다만 시장 유동성이 부족한 탓에 프리IPO 성공 가능성을 점치기 어렵다는 시각도 있다. 연내 상장을 목표로 프리IPO를 추진하던 인마크글로벌프라임리츠, 대신글로벌코어리츠 등은 상장 시점을 내년으로 미룬 상태다.

◇기초자산 삼성생명 대치타워, 태평로 에스원빌딩

삼성에프엔리츠는 삼성그룹 금융계열사인 '삼성파이낸셜네트워크'를 스폰서로 두고 있다. 기초자산 역시 삼성생명이 보유 중인 '삼성생명 대치타워'와 '태평로 에스원빌딩'으로 삼았다. 삼성파이낸셜네트워크에는 삼성생명, 삼성화재, 삼성증권, 삼성화재, 삼성SRA자산운용 등이 포함돼 있다.

삼성생명 대치타워는 서울 강남구 대치동에 위치했다. 연면적 1만3700평, 지하 6층~지상 20층 규모 오피스다. 자산 가격은 5500억원 수준으로 점쳐진다. 올해 거래가 이뤄진 강남업무지구(GBD) 내 멀티캠퍼스빌딩과 에이플러스에셋타워는 평당 각각 4012만원, 4752만원에 매각된 바 있다.

태평로 에스원빌딩은 서울 중구 순화동 인근에 있다. 삼성생명이 2002년 신축한 오피스다. 연면적 8350평 지하 9층~지상 20층 규모다. 올해 인근 을지로 유안타증권 사옥과 광화문 콘코디언 빌딩이 평당 3700만원 수준에 매각됐다. 에스원빌딩 가격은 3100억원 안팎으로 추정된다.

삼성에프엔리츠는 지난 9월 국토교통부에 리츠 영업인가 신청서를 제출했다. 다만 영업인가가 떨어지지 않은 상태다. 삼성SRA자산운용 관계자는 "국토교통부 국정감사, 상장리츠 정기감사 등 일정으로 인해 불가피하게 지연된 상황"이라며 "프리IPO 등 상장 작업에는 차질이 없다"고 설명했다.