이 기사는 2022년 11월 10일 15:57 thebell 에 표출된 기사입니다.

김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장이 추진한 '토지임대부' 주택이 그가 취임한 지 1년 만에 베일을 벗었다. 고덕강일 공공주택지구 내 25평 아파트 기준 3억5000만원 수준이다. 토지를 제외한 건물을 분양해 사실상 '반값 아파트' 정책을 실현하는 셈이다.

현행법상 한국토지주택공사(LH)만 토지임대부 주택을 매입하고 시세차익을 환수할 수 있기 때문에 법 개정을 거쳐야 하는 문제가 남아 있다. 토지임대료과 보증보험, 개인간 거래를 위한 근거도 재정비해야 한다. 김 사장은 법 개정을 전제로 내걸지만 해당 개정안이 국회를 통과할지 장담할 수 없는 상황이다.

김 사장은 최근 기자간담회에서 고덕강일 3단지 전용면적 59㎡(약 25평)을 3억5000여만원에 공급한다고 밝혔다. 공급 물량은 500가구다.

토지임대부 주택은 시행사가 토지 소유권을 지니고 수분양자에게 구분 소유권을 부여하는 형태다. 임대차기간은 40년, 갱신은 한차례 가능하다. 입주자는 의무거주기간 5년 후 공공기관에 매각할 수 있다. SH는 법 개정을 통해 최대 80년의 거주기간을 100년까지 늘린다는 계획이다.

업계에선 SH가 제대로 된 토지임대부 주택을 공급하기 위해 주택법을 개정해야 한다는 목소리가 적지 않다. 토지임대부 주택을 공급하더라도 입주자가 주택을 양도할 때 LH에 신청해야 하기 때문이다.

현행법상 LH만 토지임대부 주택을 매입할 수 있다. 정부는 2020년 12월 국무회의를 거쳐 토지임대부 주택을 매각할 경우 LH에 되팔도록 하는 환매 의무화 조치를 포함시켜 시세차익을 공공이 환수하도록 했다. 토지임대부 주택 입주자는 주택을 양도하는 경우 반드시 LH에 신청해야 한다.

뿐만 아니라 토지임대부 주택의 개인간 거래는 불법이다. SH공사는 전매 제한 기간 이후 개인간 거래를 허용하도록 추진한다는 방침이지만 실현 가능성은 미지수다.

김사장은 "서울 집값을 안정시키고 시민들의 집값 불안이 없도록 할 것"이라며 "국회 통과만 잘 되면 연내 사전예약을 받도록 하겠다"고 말했다.

재건축이 어렵다는 점도 한계로 꼽힌다. 고덕강일 3단지를 정상적으로 분양하더라도 재건축에 관한 근거가 부족하고 주민 동의율 확보와 토지보상비 책정 등을 이유로 사업 추진이 쉽지 않다. 1971년 준공한 첫 토지임대부 주택인 용산 시범중산 아파트가 대표적인 케이스다.

토지임대부 주택은 재건축 후에도 토지임대부 방식으로 분양된다. 다만 토지소유자와 주택소유자가 합의한 경우 일반 주택으로 전환도 가능하다.

법 개정과 별개로 토지임대료와 보증보험 여부도 사업 변수로 꼽힌다. 토지임대부 주택 특성상 토지소유자와 주택소유자가 달라 임대 보증상품을 개발하기 어렵다. 주택관련 보증업무를 담당하는 주택도시보증공사(HUG)는 토지임대부 주택의 임대 보증을 대부분 거절했다. 토지임대부 주택 입주자들의 보증금을 보호할 대안이 없는 셈이다.

토지임대부 주택은 건물만 분양하고 토지는 빌려주는 개념인 만큼 토지임대료가 발생한다. 임대료는 월별 납부를 원칙으로 한다. 다만 SH가 수분양자와 합의할 경우 임대료를 보증금 형태로 전환할 수 있다. 장기전세주택과 달리 입주자는 건물 소유자이므로 건물분 재산세도 내야한다.

김 사장은 "토지임대료는 매달 납부하는 방식보다 10년이나 50년 치를 선납하는 방식을 검토 중"이라며 "부담스럽지 않은 수준으로 책정할 것"이라고 답했다.