이 기사는 2022년 11월 14일 13:47 thebell 에 표출된 기사입니다.

신생 상장리츠인 마스턴프리미어리츠가 배당수익률을 상향 조정했다. 상장 후 주가가 내리막길을 걷자 목표 투자자의 배당수익을 보장하고 리츠와 주주가치를 높이려는 시도로 풀이된다.

14일 업계에 따르면 마스턴프리미어리츠는 최근 이사회를 열고 예상 배당액을 주당 약 146원에서 약 152원으로 상향 조정하는 제6기 사업 계획을 의결했다.

이번 결정에 따라 배당 수익률은 기존 5.85%에서 6.1%로 0.25%포인트 늘었다. 글로벌 인플레이션의 영향으로 인한 임대료 상승분을 고스란히 현금배당에 사용한 셈이다. 리츠에 담긴 해외 자산의 경우 당초 2% 수준의 연간 임대료 상승률을 예상했는데 인플레이션 영향으로 인해 내년 5%까지 상승할 전망이다.

리츠가 보유한 프랑스 크리스탈 파크와 프랑스 노르망디 아마존, 남프랑스 물류센터는 매년 ILAT 지수(프랑스 상업용 부동산 임대료 인상 지표)에 연동한 임대료 상승율을 설정했다. 인천항동스마트물류센터의 경우 2024년 10월부터 연 1%씩 상승한다.

ILAT 지수는 2분기 122.65, 임대료 인상률은 5.32%를 기록했다. 금리 인상기를 감안하더라도 물가지수와 GDP 상승지수와 맞물려 상승 곡선을 그렸다.


마스턴프리미어리츠가 편입한 기초자산은 전부 고정금리로 설정돼 이자 부담을 덜었다. 지리츠인 마스턴글로벌리츠는 아마존 노르망디 물류센터와 아마존 남프랑스 물류센터를 보유 중이다. 두 기초자산의 금리는 각각 1.3% 고정금리다.

마스턴프리미어리츠가 코크랩 52호를 통해 보유한 인천 항동 스마트 물류센터는 하나은행으로부터 2002억원을 차입했다. 금리는 고정 2.93%다. 수익증권 형태로 지분 38%를 지닌 마스턴유럽9호는 프랑스 크리스탈파크 오피스를 보유하고 있다. 고정 금리는 1.25%다.

대부분 해외자산을 보유한 만큼 홧헤지 계약도 체결한 상황이다. 마스턴글로벌은 4월 투자 원금 100%와 예상 분배금의 약 70%에 대한 환헤지 계약을 맺었다. 계약형태는 CRS 스왑이다.

부채비율도 현저하게 낮다. 2분기말 기준 부채비율은 30%다. 통상 리츠는 운영 수익을 높이기 위해 50% 이상의 레버리지를 사용하는데 부채 규모에 따라 배당 격차도 벌어진다. 배당 격차를 가르는 가장 큰 요인은 이자 비용이다.

리츠 가치를 측정하는 FFO와 NAV도 우량한 수준을 유지했다. FFO는 2분기말 기준 81억4600만원, NAV는 1381억원이다. 2일 시가총액 904억원(P)을 나눈 값인 P/NAV는 0.65배, P/FFO는 11.09배다.

통상 리츠의 영업실적은 당기순이익으로 판단하지 않는다. 부동산 가치는 오르는 데 비해 지출하지 않은 비현금성 비용인 감가상각비를 실적에 반영하면 실제 가치가 왜곡될 수 있기 때문이다. 대신 FFO(Funds From Operations)을 활용해 영업실적을 구한다. FFO는 당기순이익에 감가상각비를 더하고 자산매각수익을 차감한 금액이다. 미국 증권거래위원회(SEC)는 실적보고서에 FFO를 기재하도록 하고 있다.

NAV는 자본과 유사한 개념으로 리츠의 순자산가치(Net Asset Value)를 의미한다. 리츠가 보유한 총 자산에서 부채를 차감한 값을 유통주식수로 나눈 주당 NAV와 주가를 비교한 P/NAV를 통해 리츠의 평가가치를 판단한다. P/NAV가 1보다 큰 경우 주당 NAV 대비 주가가 비싸다는 의미다. 반대로 1보다 낮은 경우 리츠의 주당 NAV가 주가보다 저렴하다. 일종의 PBR인 셈이다.

마스턴투자운용은 같은날 주주보호와 임원행동 등의 내용을 담은 정관을 신설했다. 62조 주주 보호와 63조 주주 보호를 위한 임원의 행동 준칙을 신설하고 신의성실원칙을 명시했다. 주가 하락으로 인해 주주들의 원성이 높아지자 투자·운용 관련 투명성을 높이고 주주가치를 제고하기 위한 의지를 드러낸 것으로 풀이된다.

마스턴투자운용 관계자는 "마스턴프리미어리츠의 배당 수익률은 2023년과 2024년 공모가 기준 각각 0.27%포인트, 0.33%포인트 상승할 것"이라며 "10일 종가 3400원 기준 연 9%의 배당수익율이 예상된다"고 말했다.