이 기사는 2022년 11월 15일 15시45분 thebell에 표출된 기사입니다

우리자산신탁의 제1호 리츠(REITs)인 '우리오피스제1호리츠'가 결국 철회를 선택했다. '엠디엠타워'를 매입해 임대·운영할 계획이었으나 고금리 기조가 발목을 잡았다. 기존 계획으로는 수익성을 담보할 수 없는 상황에 직면하자 해산을 통해 손실을 최소화하는 방법을 택했다.

15일 관련업계에 따르면 우리오피스제1호리츠는 최근 이사회를 열고 영업(변경)인가 철회와 함께 회사의 청산을 결정했다. 우리오피스제1호는 우리자산신탁이 자산관리회사(AMC) 영업인가를 취득한 이후 처음 설립했던 리츠라는 점에서 의미가 크다.

기초자산인 엠디엠타워의 매입에 차질이 생긴 영향이다. 우리자산신탁은 AMC 설립인가를 받은 직후인 지난해 말 엠디엠플러스와 엠디엠타워를 940억원에 매입한다는 내용을 골자로 한 양해각서(MOU)를 체결했다.

엠디엠타워는 부산광역시 부산진구 범천동 863-1에 위치한 연면적 5만6334㎡, 지하 7층~지상 26층 규모 프라임급 오피스다. 삼성생명빌딩으로 이름을 알렸지만 2019년 엠디엠플러스가 인수한 이후 엠디엠타워로 불리고 있다.

우리자산신탁은 확정매매계약이 3월이면 가능할 것으로 내다봤다. 엠디엠타워를 담을 우리오피스제1호리츠의 인가 작업을 지난 2월 마무리한 것도 이 때문이다. 하지만 우리자산신탁과 엠디엠플러스간에 가격 협상이 지속지면서 잡음이 들려오기 시작했다.

금리 인상이 변수로 떠올랐다. 연초 1.25%였던 기준금리는 지난달 기준 3%까지 치솟았다. 기준금리는 대출 금리에까지 영향을 미친다. 당시 우리자산신탁은 총 1036억원을 모집하면서 615억원을 차입금으로 충당할 계획이었다.

차임금 615억 중 선순위가 500억원을 차지하고 있다. 우리오피스제1호리츠의 초창기 투자보고서에는 선순위 금리가 3.81%라는 내용이 존재한다. 하지만 현재 선순위 금리는 6%대를 넘어섰다. 매입가 대비 수익률을 나타내는 캡레이트(5.5%)도 상회하는 수준이다.

우리자산신탁으로서는 기존 계획대로 자산을 매입할 시 배당여력을 확보할 수 없는 상황에 처하게 됐다. 유일한 방법은 매입가를 낮춰 부담을 완화하는 것이었지만 매도인 측인 엠디엠플러스가 거절했다. 결국 우리자산신탁은 우리오피스제1호리츠를 청산해 손실을 최소화하는 방안을 택하게 됐다.

청산 과정은 순탄하게 이뤄질 전망이다. 일찍이 맺은 자산관리와 일반사무에 대한 위탁계약은 보수합의금액 없이 해지할 수 있었다. 매매계약 쳬결이 위탁계약의 전제조건이었기 때문이다. 이사회를 통해 청산인도 설정해 등기부등본에 상정했다.

우리자산신탁 관계자는 "엠디엠플러스 측에 매입가를 낮춰줄 것을 요청했으나 받아들여지지 않았다"며 "계속된 금리 인상 때문에 임대수익만으로 배당여력을 챙길 수 없는 상황이었다 보니 우리오피스제1호리츠를 유지하는 거보다 청산하는 게 유리하다고 봤다"고 전했다.