이 기사는 2023년 01월 10일 12:55 thebell 에 표출된 기사입니다.

유성온천특구 핵심입지에 위치한 유성호텔이 담보신탁 형태로 신한자산신탁에 넘어갔다. 신탁계약 목적사항이 아니라 원칙적으로 신한자산신탁이 당장 개발에 착수할 수는 없다.

다만 담보신탁에 기한이익상실(EOD)이 발생하면 셈법이 다양해질 수 있다. 신탁 명의로 공매 처리할 수도 있지만 호텔 매수자를 새로 찾아 토지신탁을 받을 수 있다.

10일 업계에 따르면 신한자산신탁은 지난해 10월 28일 유성관광개발과 담보신탁 계약을 체결했다. 기존 근저당권 설정을 모두 해지하고 대전시 유성구 봉명동 443-1번지 등 8필지를 담보로 490억원의 대출을 받았다. 담보신탁 물건에는 100년 역사를 자랑하는 유성호텔이 포함돼 있다.

신탁원부상 공동1순위 우선수익자에는 수협은행, 우리금융저축은행, 신한캐피탈, 대구은행, 오투저축은행, 한성저축은행, 동작새마을금고, 아이브이아이가 이름을 올렸다. 수익한도금액은 대출금의 130%를 기준으로 우리금융저축은행(156억원), 신한캐피탈(130억원), 대구은행(130억원) 순으로 많았다. 신탁기간은 등기일로부터 18개월까지로 정했다. 내년 4월 전에는 대출금을 갚아야 하는 셈이다.


담보신탁은 부동산 관리 및 처분을 신탁사에 수탁후 수익증권을 발급해 이를 담보로 금융기관에 대출을 받는 것을 말한다. 일종의 근저당권과 비슷한 개념이다. 채권자 입장에선 근저당권보다 EOD 발생시 공매 등의 방법으로 신탁부동산 처분이 유리하다는 점에서 선호하는 편이다.

이번 계약 건 역시 신탁부동산의 소유권관리와 위탁자가 부담하는 채무(책임) 이행을 보장하기 위해 수탁자가 신탁부동산을 보전(관리)하고 채무불이행시 정산(환가)하는데 있다.

유성호텔의 재개발은 신탁 목적에 위배되므로 담보신탁 상태에선 원칙적으로 개발이 불가능하다. 기한내 대출금을 완납하면 담보신탁을 해제하고 소유권을 돌려받을 수 있을 전망이다.

반대의 경우 셈법은 다소 다양해질 전망이다. 신탁부동산 매수자를 찾아 다시 토지신탁을 받으면 개발이 가능해진다. 개발 경험이 많은 신한자산신탁이 직접 나설 여지도 있다. 주변 지역이 상당히 노후화돼 있다는 점에서 중장기적으로 신탁기한이 끝나면 개발이 불가피한 면이 있다.


유성호텔과 인접해 있는 유성 장대B구역의 경우 재개발이 추진되고 있기도 하다. 현대건설이 지난해 하이엔드 브랜드 '디에이치'를 내세워 시공사로 선정됐다. 유성구 장대동 14-5번지 일원 9만7213㎡ 부지에 지하 4층, 지상 49층 높이의 공동주택 2900가구를 지을 계획이다. 유성관광벨트의 한축으로 조성 계획을 세우고 있다.

1994년 국내 첫 온천관광특구로 지정된 대전 유성온천은 한해 1000만명이 찾을 정도로 인기를 끌었다. 이후 온천 인기가 시들면서 지역 호텔은 빠르게 문을 닫았다. 호텔 리베라, 아드리아호텔 등이 신축을 진행하고 있다.

신한자산신탁 관계자는 "(양사간) 담보신탁이 되어있는 것 외에 자세한 내용은 알려주기 힘들다"고 설명했다.