이 기사는 2023년 05월 08일 14:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국투자리얼에셋자산운용이 해외 공모펀드로 투자한 부동산 자산의 평가액이 금리인상 여파로 크게 하락했다. 대내외 어려운 경기 상황이 지속되는 가운데 엑시트(자금회수)에 대한 우려도 커지고 있다.

8일 금융투자업계에 따르면 최근 한투리얼에셋운용의 '한국투자벨기에코어오피스2호' 투자 자산인 벨기에 브뤼셀 소재 'The Toison d’Or' 오피스(이하 TDO 빌딩) 자산 가치가 크게 하락했다. 2019년 6월 당시 매입가는 부대비용을 제외하고 1억4600만 유로(한화 2132억원)였다. 그러나 지난달 말 진행한 감정 평가 결과 4530만 유로(661억원)으로 3분의 1 토막 수준으로 쪼그라든 것으로 나타났다.

TDO 빌딩 자산 가치는 2020년까지만 해도 1억2660만 유로(1849억원) 수준을 유지했다. 하지만 △2021년 1억1110만 유로(1622억원) △2022년 6662만 유로(972억원)로 계속해서 하락세를 이어갔다.

이는 코로나19 이후 이어진 미국 연방준비제도(FOMC)의 가파른 금리인상이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 달러와 대출 이자가 유로화 평가 손실과 캡레이트(매입금 대비 순수익률) 인상으로 이어지면서 실물 부동산 가격이 상대적으로 낮아졌다. 최근 기준금리가 한차례 더 인상된 가운데 추가적인 하락도 점쳐지고 있는 상황이다.

이 건물은 현재 벨기에 정부관리청사 법무부 산하기관이 30년 중도 해지 불가 임대차 계약을 맺고 전체 면적을 이용 중이다. 지하 4개층, 지상 12개층으로 구성돼 있으며 잔여 임차 기간은 약 7년(만기 2030년 12월)이다.

문제는 '한국투자벨기에코어오피스2호'가 내년 만기(2024년 6월)를 앞두고 있다는 점이다. 예정대로라면 최초 설정일(2019년 6월) 이후 3년이 경과시 본격적인 자산 매각을 추진할 계획이었지만 업황 불황과 대내외 변수들로 인해 잇따라 무산됐다. 감정 평가액이 매입가의 절반도 안되는 상황에서 투자자들의 원금 회수도 불투명한 상황이다.

당초 펀드 수익자들은 TDO 빌딩 임대료를 매 반기마다 배당금으로 분배받고 5년 뒤 매각 차익을 거두려고 했다. 그러나 지난해 말 약정조항인 'LTV(담보인정비율) 비율 60% 유지' 조건을 넘어서면서 캐쉬트랩(부채 조기 상환을 위한 잉여 현금 사용)이 발동됐다. 감정 평가액 하락으로 부채비율이 높아졌기 때문이다. 이에 배당금 일부가 유보됐다.

투자자들은 설정 이후 꾸준히 연 7% 분배금을 받아왔지만 캐쉬트랩으로 기존 대비 급감한 2%대 수준으로 지급받은 것으로 추산됐다. 이번에 자산 가치가 추가로 떨어지면서 배당금 수익률이 더 낮아지거나 아예 받지 못할 가능성도 크다.

한편 한투리얼에셋운용의 AUM(설정원본액 기준)은 7조3041억원으로 이중 해외자산은 4조4645억원에 달한다. △한국투자이탈리아물류부동산 △한국투자밀라노부동산 △한국투자룩셈부르크코어오피 △한국투자도쿄한조몬오피스 △한국투자뉴욕오피스부동산 △한국투자도쿄중소형오피스 등의 라인업을 보유 중이다.