이 기사는 2023년 05월 26일 16:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용이 공모펀드에 편입한 미국 오피스를 관리하는 데 총력을 기울이고 있다. 현지 부동산시장의 공실 리스크가 극심한 만큼 주요 임차인과의 임대차계약 연장을 통해 매각 적기까지 버틸 체력을 확보하겠다는 계획이다.

최근 미국 상업용부동산 시장의 부진은 자산군을 가리지 않고 광범위하게 나타나고 있다. 이 중 오피스 자산의 동향에 이목이 집중되는데, 코로나19에 따른 유연근무제가 정착함에 따라 금리 상승은 물론 오피스 공실 리스크가 더해지고 있기 때문이다.

신한증권 리서치에 따르면 올해 1분기 미국 상업용오피스의 임대면적은 전분기 대비 23% 감소했다. 공실률은 약 18~20%까지 증가했고 건설 착공 면적은 2014년 이후 최저 수준을 기록 중인 것으로 전해진다.

특히 오피스 임차가 더 저렴한 썬벨트 지역으로 상당수 임차인들이 빠져나간 시카고, 워싱턴 DC, 뉴욕 등의 관문도시들이 해당 우려의 중심으로 떠오른 상황이다. 현재 업계는 리파이낸싱 문제를 떠나 임차인과의 계약연장이 자산가치 보존의 핵심인 것으로 판단하고 있다.


◇미국 상업용오피스, 공실 리스크 해소와 대출 리파이낸싱에 초점

하나대체투자자산운용이 공모펀드를 통해 보유하고 있는 미국 상업용오피스는 워싱턴 소재의 NASA 본사건물(Two Independence Square)과 삼성전자가 임차 중인 댈러스 소재의 오피스 빌딩(Legacy 4)이다. 지난해 자산매각을 마친 '미국LA부동산투자신탁'을 제외하고 '미국부동산투자신탁1호'와 '나사부동산투자신탁1호'를 운용 중이다.

업계에서 예의주시하고 있는 자산은 하나대체투자자산운용이 투자한 NASA 본사건물이다. 오는 8월이면 주요임차인과의 잔여 임대차 기간이 5년밖에 남지 않기 때문에 임대차계약 연장을 추진 중인 것으로 전해진다. 임대면적의 50% 이상을 점유 중인 임차인과의 잔여기간이 5년 내로 줄어들시, 향후 공실 리스크를 감안한 감정평가가치 하락이 발생할 수 있다.

'하나대체나사부동산투자신탁1호'가 편입한 'Two Independence Square'의 임차인은 미국항공우주국(NASA)으로 임대차 계약 주체로는 미국연방정부(GSA)가 이름을 올리고 있다. 지난 2013년 체결한 15년짜리 장기 계약에 따라 오는 2028년 8월이면 임대차계약이 해지될 예정이다.

업계는 NASA 측이 오피스에 들여놓은 각종 장비와 시스템의 이동이 쉽지 않을 것으로 전망하며 임대차계약 연장이 이뤄질 것으로 판단하는 분위기다. 오피스 면적의 100%를 오랜 기간 사용해온 만큼 새로운 곳으로 옮기는 것은 어려울 것이란 해석이다.

다만 지난 2013년 체결한 고정 임대료를 10년간 지급해온 NASA 입장에서 최근의 고금리를 반영한 신규계약에 동의하기엔 다소 시간이 걸릴 전망이다. 하나대체자산운용도 감정평가가치 하락여부를 떠나 임대차계약 연장에 시간이 걸린다는 점을 감안해 계약 연장을 서둘러 추진 중인 것으로 전해진다.

하나대체미국부동산투자신탁1호가 편입한 'Dallas Legacy 4'는 오는 2030년까지 삼성전자와 임대차계약을 체결한 것으로 관측된다. 부동산담보대출 또한 2025년 10월에 만기가 도래하기 때문에 자산매각 및 리파이낸싱 등에도 시간적 여유를 확보해 안정적인 운용을 이어가고 있다.

◇비우호적 시장상황, 매각 적기 위해 펀드·대출 만기 연장 '기본값'

부동산펀드 운용사들은 향후 금리인하기가 도래할 시 자산가치를 더욱 받을 수 있을 것으로 판단하고 펀드와 대출 만기를 줄줄이 연장하고 있다. 미국의 기준금리가 고점에 다다랐다는 인식이 퍼졌을 뿐만 아니라 적어도 내년에는 금리 인하가 실시될 것으로 전망되기 때문이다.

하나대체투자자산운용은 지난해 초 NASA 본사 매각이 불발된 이후 대출만기 연장을 추진한 바 있다. 지난 2022년 3월까지던 대출만기를 2028년 8월까지로 이자율은 연 6.145% 고정 금리로 리파이낸싱을 마쳤다. 현재 해결해야 할 리스크는 임대차계약 연장 정도 뿐이다.

일본에서 운용 중인 호텔·리테일 복합시설에 대해서도 담보대출과 펀드 만기연장을 추진 중이다. 'ASIL SAPPORO'를 편입한 하나대체일본부동산투자신탁1호는 오는 8월이면 대출과 펀드 만기가 모두 도래한다.

자금조달금리 상승으로 제값을 받기 어려운 만큼 추후 매각을 통해 매각차익을 꾀하려는 것으로 풀이된다. 일본의 호텔업황 또한 크게 개선된 만큼 업계도 현지 호텔시장을 긍정적으로 보는 분위기다.

만기 연장을 추진하고 있지만 분배금은 꾸준히 지급되고 있는 것으로 관측된다. 해당 물건의 경우 호텔과 뷔페, 다이닝 바 등 복합시설로 이뤄져 코로나19 시기에도 현금흐름을 꾸준히 창출한 것으로 전해진다. 현재까지 하나대체투자자산운용이 지급한 연간 배당률은 약 7%다.