이 기사는 2023년 06월 09일 13:38 thebell 에 표출된 기사입니다.

코로나19 엔데믹에도 불구하고 공동주택 단지내 상권이 회복될 조짐을 보이지 않고 있다. 장기 공실이 이어진 탓에 할인분양이 이뤄지고 있지만 이마저 여의치 않은 분위기다. 미분양상가 담보대출을 받아야 하는 비용부담 외에도 브랜드 평판 저하라는 오점을 남길 여지가 있다.

9일 한국부동산원에 따르면 전국 집합상가(아파트·오피스텔 상가) 공실률은 1분기 9.3%를 기록했다. 중대형 상가 공실률이 같은 기간 13.3%를 나타냈고 소규모 상가는 6.9%를 보였다.

겉보기에 집합상가 공실률은 큰 문제가 없어 보인다. 하지만 서울과 경기 일부를 제외하면 대부분의 지역에서 공실 해소에 고전하고 있는 실정이다. 지역별로 전국 30곳의 집합상가 공실률이 20%를 넘은 것으로 조사됐다.

공실률은 이미 분양이 진행된 건물내에 실제 영업면적으로 사용하지 않는 비중을 따진 것이다. 기분양 아파트 단지내 상가의 수요가 떨어졌다는 점에서 분양중인 아파트 역시 판매에 불리한 여건에 몰린 셈이다.


경북김천혁신도시의 집합상가 공실률은 45%로 최고 수준을 보였다. 경남 마산동서동(42.7%), 광주전남혁신도시(39.7%), 대구혁신도시(37.1%), 강원 태백중앙시장(36.5%), 경북 포항도심(34.1%), 충북 제천중앙(30.8%)의 집합상가 공실률도 위험 수위를 나타냈다.

시행사의 경우 미분양 물량이 소진될 때까지 5% 안팎의 금리로 상가 담보대출을 받을 수밖에 없다. 시공사가 자체 개발한 경우 적정 분양가를 재산정해 할인분양하는 방안을 고민해볼 수 있다. 대형 시공사 입장에선 브랜드 평판이 달린 문제이기 때문에 상권을 외면한채 고분양가를 고집하기도 힘든 여건이다.

물량 해소가 안되다보니 시장에선 다양한 현상이 나타나고 있다. 한 건설사는 세종지역 상가 할인분양에 나섰다가 수분양자로부터 반발을 사기도 했다. 내부적으로 상가 적정 분양가를 도출하기 위한 시스템 개발에 나서기도 한 것으로 알려졌다. 중소형 건설사 중에서는 하청업체에 상가물량을 떠넘기려다가 지적받은 사례도 있다.

그동안 상업시설의 분양가는 철저히 공급자 위주로 책정됐다. 주택에서 제한된 마진을 상업시설을 통해 확보하려다보니 부풀리기가 이뤄질 수밖에 없었다. 상가 미분양이 많아질수록 시공사 수익성도 떨어지는 꼴이 되는 셈이다.

최근에는 일부 대형 건설사를 중심으로 집합상가의 적정 분양가를 책정하기 위한 노력이 이뤄지고 있다. 공급이 가능한 현실적인 분양가를 산출하기 위한 작업에 나선 것이다.

다만 사업 마진 확보를 위해 어느 정도의 분양가 인상이 필요해 시장 간극은 여전히 큰 편이다. 래미안 원베일리나 개포자이 프레지던스와 같은 신축 역시 상가 분양에선 활약하지 못했던 것으로 알려졌다.

시장 관계자는 "아파트 단지내 상가의 현실적인 분양가를 고심하지 않으면 송파 헬리오시티처럼 입주한지 몇년이 지나도 장기 공실로 이어지는 상황이 발생할 수 있다"며 "대형 시공사일수록 브랜드 평판도 고려해야 한다는 점에서 상권이 활성화 될 수 있는 적정 시세를 고민할 필요가 있다"고 설명했다.