이 기사는 2023년 09월 07일 16:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

2300억원의 브릿지론이 투입된 동탄 아파트 개발사업이 경매 물건으로 나오게 되면서 후순위 대주단의 원금 손실이 불가피할 전망이다. JB자산운용을 비롯한 후순위 대주단들은 물밑에서 잠재손실 규모를 가늠하고 있는 것으로 전해진다.

7일 금융투자업계에 따르면 오산시 외삼미2구역 도시재정비 개발사업의 사업지가 매매 물건으로 등장했다. 담보부동산 처분, 대출채권 매각, 리파이낸싱 등 여러 선택지를 두고 고민하던 대주단이 담보부동산을 확보한 뒤 인수의향자를 찾아나선 상황이다.

해당 사업장에 브릿지론을 제공한 대주단은 하나금융그룹 계열사들과 일부 캐피탈, 자산운용사 등이다. 우리은행, 우리캐피탈 등이 1280억원 규모의 선순위 대출금을 댔고 하나캐피탈, 한국투자캐피탈 등이 550억원 규모의 중순위를 담당했다. 하나증권, 라파엘리브, DL건설, JB자산운용 등이 520억원의 후순위 대출채권을 매입한 것으로 파악된다.

업계는 후순위 대주단이 원금손실을 피할 수 없을 것으로 판단하고 있다. 현재 몇 안 되는 인수의향자가 해당 개발사업의 사업성을 원점에서 재검토하는 등 매매를 주저하고 있기 때문이다. 통상 공개 경매가 이뤄질 경우 물건의 제값을 받기 힘들다는 점도 후순위 대주단의 불안감을 키우는 이유다.


이번 도시재정비 개발사업은 오산시 외삼미동에 공동주택 1090세대를 개발하기 위해 지난해 3월 브릿지론을 조달했다. 하지만 초기 예상과 달리 개발사가 사업토지의 95% 이상을 확보하지 못하면서 사업이 더디게 흘러갔고, 올해 3월 대출원리금이 끝내 미상환되며 기한이익상실(EOD)이 발생한 상황이다.

결국 대출채권 매각에 돌입하게 됐지만 그간 회생 가능성이 없었던 것은 아니다. 개발사는 지구단위계획의 승인을 통해 해당 사업지의 용도를 2종주거로 상향하려 했다. 이를 위해 오산시 도시건축위원회로부터 조건부 수용 심의 의견을 수령한 후 지난 7월 조치계획서 제출을 완료했다.

다음 달인 8월 해당 사업지가 제2종 일반 주거지역으로의 종상향에 성공, 감정평가액이 일부 상승하자 브릿지론 연장에 대한 논의도 이뤄진 것으로 전해진다. 다만 해당 사업지의 실질가치에 대한 의문이 제기되며, 대출채권 만기연장 대신 당장 자산을 매각하기로 대주단이 결정을 내린 상황이다.

후순위 대주단은 자산 매각이 아직 끝나지 않은 시점에서 손실규모를 예단하긴 어렵다고 판단하면서도 원금 회수 가능성을 낮게 보고 있다. JB자산운용은 유동화증권을 통해 외삼미2구역 개발사업 후순위 대출채권에 투자했다. 투자금은 하우스 자기자본(약 400억원)의 25%에 달하는 100억원이다.

선순위 대출채권에 투자한 파인만자산운용은 자산매각에 필요한 시간을 벌기 위해 최근 펀드 만기를 연장했다. 파인만자산운용은 '파인만 스텔라 일반사모부동산투자신탁제1호'를 통해 선순위 대출채권 1280억원 중 330억원에 투자했다.

업계 관계자는 "해당 사업지는 대주단 지휘 아래 부동산담보신탁으로 전환, 담보부동산의 공매가 추진되고 있다"며 "당초 적극적으로 검토하던 인수의향자가 한 발 물러서기 시작하면서 추가 인수의향자를 찾고 있는 것으로 안다"고 전했다.