이 기사는 2023년 09월 25일 14:41 thebell 에 표출된 기사입니다.

연말을 전후로 만기가 도래한 하이자산운용의 영화관 펀드가 최근 부당이득반환소송에서 패소하며 낭패를 봤다. 펀드 및 대출 만기가 얼마 남지 않은 시점이라 자산매각이 조속히 이뤄지지 않을 경우 고금리 대출부담이 불가피한 실정이다.

25일 금융투자업계에 따르면 롯데시네마 향남점을 매입해 운용 중인 '하이일반사모부동산투자신탁9호'는 롯데컬처웍스와의 민사소송에서 최근 변론을 종결하고 오는 10월 말 판결선고를 앞두고 있다. 지난해 10월 조정불성립 이후 법정공방을 벌인지 약 1년 만에 나오는 판결로 펀드 성과에 상당한 영향을 미칠 것으로 전망된다.

업계는 롯데컬처웍스와 하이자산운용간 또다른 부당이득반환소송의 결과가 재현될지 주목하고 있다. 롯데시네마 대구 광장점을 매입해 운용 중인 '하이일반사모부동산투자신탁5호'는 2022년 8월 조정불성립 이후 롯데컬처웍스와 민사소송을 벌여왔다. 해당 재판은 지난 8월 롯데컬처웍스의 일부 승소로 종결된 상황이다.

롯데컬처웍스가 두 건의 민사소송에 청구한 소가는 도합 13억원 수준이다. '하이일반사모부동산투자신탁5호'의 설정원본이 51억원, '하이일반사모부동산투자신탁9호'가 59억원인 것을 감안하면, 소송 패소시 하이자산운용은 펀드 계약원본의 10%를 웃도는 금액을 반환해야 한다.

지난 2017년 4월 51억원 규모로 설정된 '하이일반사모부동산투자신탁5호'는 부동산담보대출 20억원, 보증금 70억원 등을 합쳐 대구시 서구 내당동 소재 엠플라자 건물의 '롯데시네마 대구 광장점'을 부분매입했다. 당시 매입대금은 약 140억원이다.

하이자산운용은 같은해 11월 '하이일반사모부동산투자신탁5호'를 59억원 규모로 설정해 경기 화성시 향남읍 소재 KT시네마빌딩 건물의 '롯데시네마 향남점'에도 투자했다. 부동산담보대출 65억원을 포함한 매입대금은 약 120억원으로 추산된다.


문제는 이 펀드들의 신탁계약기간과 담보대출의 만기가 올해 말을 전후로 도래한다는 점이다. 지난해의 경우 만기까지 시간적 여유가 있어 법정공방에 돌입했지만 소송이 길어질 경우 임대료 감소, 패소 리스크 등을 우려한 대주단으로부터 리파이낸싱을 얻어내기 힘들 수 있다.

5호에 이어 9호 펀드마저 패소할 경우 펀드의 수익성이 크게 악화될 가능성도 배제할 수 없다. 지난해 대출 만기를 연장한 5호 펀드는 오는 12월까지 하나저축은행과 연이자 9% 수준의 대출약정을 체결해뒀다. 9호 펀드의 경우 오는 11월까지 신용협동조합과 연이자 5.2%의 대출약정이 체결돼 있어, 리파이낸싱이 이뤄질 경우 금리부담이 더욱 커질 가능성도 제기되는 상황이다.

'하이일반사모부동산투자신탁5호'과 9호의 분배금을 감안한 연간 단순평균수익률은 각각 5%, 8% 수준인 것으로 파악된다. 당초 신탁계약기간은 각각 4년, 3년이었으나 코로나19 영향에 자산매각이 지연되며 만기 상환이 차일피일 미뤄졌다. 5호와 9호의 펀드 만기는 각각 오는 12월, 내년 1월에 도래할 예정이다.

이번 소송은 지난해 6월 롯데컬처웍스가 법원에 조정을 신청하면서 시작됐다. 롯데컬처웍스는 법무법인 세종을 소송대리인으로, 하이자산운용은 법무법인 율촌을 소송대리인으로 선임해 법정공방을 벌이기 시작했다.

롯데컬처웍스는 코로나19 확산으로 영화관 매출이 급감하자, 상가건물임대차보호법상 차임감액청구권을 행사해 2020년 3월 이후 임대료의 50% 감액을 요구했다. 하이자산운용은 해당 권리가 소상공인 보호를 위한 것이라고 주장하며 롯데컬처웍스 요청을 거부해온 것으로 전해진다.