이 기사는 2023년 10월 26일 16:37 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 1호 공모펀드로 투자한 미국 오피스 빌딩 매각에 성공했다. 해외 부동산 시장에 얼어붙은 가운데서 선방했다는 평가가 나온다.

26일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호(이하 미래에셋맵스미국9-2호)'의 자산 매각을 위한 매매계약을 체결했다. 매매 가격은 7830억원 선이다.

미국 부동산 시장 침체와 금리 상승에도 불구하고 다수의 매수자들이 참여한 것으로 알려졌다. 가격 측면에서 보면 나름 선방했다는 것이 미래에셋자산운용의 평가다. 최근 미국 중부 지역에서 체결된 상업용 오피스 거래 중 가장 큰 규모다.

이 펀드는 미래에셋이 2016년 9월 모집한 국내 1호 미국 부동산 공모 펀드다. '미래에셋맵스미국9-2호'의 기초자산은 미국 텍사스주 댈러스 리차드슨의 복합단지인 시티라인 내 오피스 4개 동과 부속 건물이다.

전체 임대면적은 약 6만평 이상으로 북미 최대 보험사인 스테이트팜이 2037년까지 오피스 면적 전체에 대한 장기 임차 계약을 맺으면서 우량 자산으로 평가받았다. 미국 내 오피스 수요 감소로 주요 오피스 자산들의 평균 공실률이 20% 가까이 치솟았지만, 스테이트팜의 경우 일찌감치 장기 임대차 계약으로 우량 임차인을 확보해 공실률 0%를 유지해왔다. 이번에 입찰에서 다수의 원매자가 관심을 드러낸 이유이기도 하다.

매입가를 기준으로 보면 다소 아쉬움이 남는다. 이번에 책정된 가격은 앞서 미래에셋자산운용이 2016년 매입했을 때 대비 약 25% 정도 하락한 수준이다. 투자 에쿼티의 절반 정도 회수 가능한 수준이다. 투자자들 입장에선 기존 배당금 포함할 경우 원금 수준에 회수했을 것으로 관측된다.

미래에셋맵스미국9-2호는 국내에서 첫 선을 보인 부동사 공모펀드로 출시 열흘이 채 안 돼 모집액 3000억원이 완판된 상징성 있는 펀드다. 당시 저금리(미국 기준금리 0.25~0.50%)에 지친 개인 투자자들이 미국 부동산에 투자해 연 4~5% 수익을 올릴 수 있을 것이란 기대감에 투자자가 대거 몰렸다. 현재 부동산 시장 상황을 고려하면 원금 보전에 성공했다는 점에서 의미를 부여할 수 있다는 평가다.

최근 미국과 유럽 등 해외 부동산 시장은 높아진 금리로 어려운 상황이 이어지고 있다. 앞서 투자했던 미국과 유럽 내 주요도시에 위치한 랜드마크 건물의 가치가 크게 떨어지고 있는 추세다. 임차인 퇴거 후 공실의 장기화 혹은 기존 임차인의 재계약이 무산되면서다. 이에 안정적인 임대 수입 확보가 어려워졌다. 환매를 위한 리파이낸싱이나 자산매각이 더뎌질 경우, 투자자들의 원금 손실 위기는 더욱 커질 수밖에 없는 상황이다.

리스크가 현실화 된 곳들은 상각처리하기도 했고, 환매를 연기하는 펀드들도 속출하고 있다. 이지스자산운용이 투자해 우량 자산으로 평가받았던 독일 트리아논빌딩도 주요 임차인의 임대차 계약 연장이 체결되지 않으며 감정평가액이 33% 하락하면서 펀드 만기를 2년 연장했다. 이번 미래에셋운용의 매각이 선방했다는 평가가 나오는 이유이기도 하다.

미래에셋운용 관계자는 "미국 상업용 부동산 시장은 전년대비 절반 수준의 거래량으로 유동성 문제가 대두되고 있는 상황"이라며 “이번 딜은 어려운 시장 환경 속에서도 원활하게 매각을 성사시켜 시장 변동성으로 인한 추가 가치 하락을 막고 투자자의 손실 가능성에 대한 리스크를 해소했다는 점에서 의미있는 딜로 여겨진다"고 말했다.