이 기사는 2024년 01월 22일 14시45분 theWM에 표출된 기사입니다

AIM투자운용이 포트폴리오로 투자한 삼성전자 미국 법인 사옥(Samsung Electronics America, Inc. HQ Office) 관련 이자 부담이 가중될 전망이다. 지난해 차입금 만기가 도래했는데, 엑시트가 여의치 않으면서 만기 연장을 택했으나 금리 부담이 상당할 것으로 관측된다.

여기에 핵심 임차인인 삼성전자와의 임대차 기간도 내년 도래한다. 임대차 기간 연장에 실패하면 공실 리스크가 불거질 수 있다.

22일 금융투자업계에 따르면 AIM투자운용은 최근 삼성전자 미국 법인 사옥에 투자하는 과정에서 일으킨 차입금의 만기를 연장한 것으로 파악된다. 차입금의 새로운 만기는 오는 2026년 10월까지다.

이번에 대상이 된 차입금은 500억원 정도다. 4년 전 AIM투자운용은 미국 부동산 전문 운용사인 The KABR 그룹으로부터 삼성전자 미국 법인 사옥을 인수했을 때 조달한 자금이다. 당시 거래금액은 5970만달러(약 720억원)였다. AIM자산운용은 리츠를 비히클(vehicle, 투자수단)로 활용했다. AIM투자운용은 전체 조달규모의 65% 정도를 대출로 충당했다.

대출은 미국 리츠를 활용하면서 선순위와 후순위로 트렌치를 나눴다. 미국 리츠가 실질적인 인수주체가 되고, 국내에 설립된 리츠가 미국 리츠의 지분을 매입하는 형태다. 이를 위해 AIM투자운용은 먼저 미국에 특수목적법인(SPC)인 'US-REIT'를 설립했다. 해당 SPC는 국내에 설립한 리츠인 AIM해외가치투자제1호가 100% 출자해 설립했다.

이렇게 대출은 선수위와 후순위로 나뉘었다. 선순위는 미국 현지에서 조달했다. 규모는 총 3580만달러(약 480억)다. 후순위 75억원은 국내서 조달했다. 후순위 대주는 신한캐피탈이다. 이중 선순위 3580만달러와 후순위 60억원이 만기연장 됐다. 후순위 15억원은 상환했다.

주목할 점은 대출 금리가 크게 올랐다는 점이다. 선순위는 기존 3.5%에서 연 7.25%로 두 배 넘게 상승했다. 후순위는 기존 7%에서 12% 정도로 5%포인트 올랐다. 이번 조달 금리 변동으로 연간 기준 20억원 이상 이자부담이 가중되는 셈이다. 연간 임대료 수익이 50억원 안팎이다.

이와 함께 핵심 임차인인 삼성전자와 임대차 계약 만기가 내년 도래한다는 점도 부담요소로 지목된다.

삼성전자 미국 법인 사옥은 '뉴저지(New Jersey) 85 Challenger Road'에 자리하고 있다. 연면적은 대략 2만1679㎡ 규모로 대부분을 삼성전자가 사용 중이다. 해당 사옥에 삼성전자는 장기 임대차 계약을 맺고 있다. 계약기간은 2025년 7월까지다. AIM투자운용으로선 공실리스크가 부각될 위험이 있는 상황이다. 실제 4년 전 만기 연장계약을 체결했을 때도 사옥 이전 가능성이 제기되기도 했다.

미국 현지 곳곳에서 공실리스크가 상당한 만큼 AIM투자운용으로선 대출금리 상승 이상으로 부담을 가질 수 있다. 미국의 경우 코로나19 창궐 이후 출퇴근 문화가 '재택'으로 무게 중심이 옮겨갔다. 이로 인해 해외 투자에 나섰던 다수의 운용사들이 공실리스크에 직면한 상태다.


AIM투자운용은 2008년 출범한 리츠 투자운용회사다. 아시아 지역의 부동산 전문 자문 회사였던 AIM(Asia Investment Management)을 비롯해 다수의 주주들이 출자해 설립했다. 1호 리츠인 '에스와이인더스기업구조조정부동산투자회사(이하 SY-IND)'를 시작으로 다수의 리츠를 조성해 운영 중이다.

대표적인 리츠로 케이브이지제1호가 있다. 케이브이지제1호의 기초자산은 경기도 과천시 코오롱로 23 코오롱타워 별관이다. 2017년 성공적으로 투자금을 회수하며 시장에 존재감을 드러냈다. 보통주 수익률은 무려 72%에 달했다. 케이브이지제1호의 투자자는 과학기술인공제회와 KT&G, 코오롱인더스트리 등이다.