이 기사는 2024년 02월 21일 07:18 thebell 에 표출된 기사입니다.

신한리츠운용의 신한글로벌액티브리츠가 오는 6월부터 코스피에서 거래될 전망이다. 기초자산으로 개방형 미국 부동산 펀드 3개를 편입한 상태다. 국내 상장리츠 중에선 최초 사례로 업계의 관심과 우려의 시선이 함께 쏠리고 있다.

해외 부동산 부실에 대한 공포가 시장에 번져 있는 점이 가장 큰 고민이다. 신한글로벌액티브리츠는 글로벌 최상위 운용사가 설정해 장기간 안정적으로 수익률을 내 온 펀드를 선별적으로 담았다. 펀드 합산 편입 자산만 530여개에 달하는 가운데 다양한 섹터에 분산 투자한 결과 오피스 비중은 8%에 불과하다.

◇국내 상장리츠 최초, 개방형 해외 부동산 펀드 투자

신한리츠운용은 국내 리츠 시장을 선도하는 곳으로 평가 받는다. 국내 우량 오피스에 투자하는 신한알파리츠와 디벨로퍼로 거듭난 서부티엔디를 스폰서로 두고 있는 신한서부티엔디리츠를 상장시켰다. 두 리츠 모두 지난해 어려운 시장 환경 속에서도 자산 매입에 성공해 몸집을 키웠다. 투자 및 운용 역량을 꾸준히 입증하고 있는 셈이다.

이번에 내놓는 신한글로벌액티브리츠가 신한리츠운용의 세 번째 상장리츠다. 신한알파리츠와 신한서부티엔디리츠의 성격이 각각 다른 것처럼 신한글로벌액티브리츠도 시장에 없었던 새로운 콘셉트로 만들었다.

신한글로벌액티브리츠의 기초자산은 미국 개방형(Open-End) 부동산 펀드다. 개방형 펀드는 만기에 관계없이 투자자가 언제든지 중도 환매할 수 있는 영속형 투자기구다. 펀드의 가치를 평가해 추가 투자 또는 환매를 자유롭게 진행할 수 있다는 특징을 지니고 있다.

국내에선 처음으로 개인투자자들이 미국 개방형 부동산 펀드에 투자할 수 있는 기회를 열었다. 기관투자자가 아닌 이상 글로벌 최상위권 운용사가 설정한 펀드에 직접 투자하는 건 불가능한 일이었다. 물론 국내 운용사가 출시한 해외 부동산 공모 펀드는 일반인들이 살 수 있지만 대부분 만기가 설정된 폐쇄형 펀드로 자산 포트폴리오가 한정돼 있는 경우가 많다.

글로벌 자산을 담은 상장리츠도 다수 거래되고 있다. 제이알글로벌리츠, 미래에셋글로벌리츠, KB스타리츠, 마스턴프리미어리츠 등이다. 다만 해당 리츠들 역시 편입한 실물자산의 수가 손에 꼽히는 수준이다.

◇3개 펀드에 1900억 투자, 5년 평균 수익률 최대 9%

신한글로벌액티브리츠는 약 1900억원을 들여 3개 펀드 지분 매입을 완료한 상태다. 프리IPO와 브릿지론 등을 통해 이미 대부분 투자를 마쳤다. IPO를 통해 대출 일부를 갚고 여유 현금을 추가 확보할 계획이다.

앞서 신한글로벌액티브리츠는 2022년 7월 국토교통부로부터 영업인가를 받았다. 같은 해 7월 프리IPO를 통해 977억원, 주식담보대출을 통해 977억원 조달을 완료했다. 이렇게 모인 1954억원 중 1905억원을 수익증권 취득에 쓰고 49억원은 예비비로 배정했다.

이번 IPO로 700억원을 모집한다. 주식담보대출 477억원 갚아 차입 비중을 줄일 예정이다. 이후 신한글로벌액티브리츠 총 사업비는 2177억원이 된다. 수익증권 취득 금액을 제외한 나머지 272억원은 예비비 203억원, 부대비용 69억원 등으로 구성된다.


기초자산인 3개 개방형 펀드는 각각 △미국정부빌딩펀드(US Government Building Open-End Feeder·USGB) △프리사펀드(PRISA) △CBRE미국코어파트너스펀드(CBRE US Core Partners·CBRE USCP)다.

시장엔 해외 부동산 펀드 부실 문제가 크다고 알려져 있지만 신한글로벌액티브리츠가 편입한 펀드들은 이 같은 우려에선 전반적으로 벗어나 있다는 분석이다. 모두 글로벌 운용사가 설립한 후 최소 10년 이상 지난 펀드들로 국내 기관투자자들도 장기 투자하고 있는 상품들이다. 장기간 안정적인 수익률을 내왔다는 의미다.

USGB 펀드는 미국의 종합금융서비스 기관인 USSA의 부동산 전문투자 자회사 Affinius Capital(옛 USSA Real Estate)가 2012년 만들었다. AUM 4조9000억원 규모로 5년 평균 수익률 9.2%, 10년 평균 수익률 9.9%로 나타났다.

프리사 펀드는 1970년에 설정됐다. 운용사는 PGIM Real Estate다. AUM이 42조원에 달한다. 5년 평균 수익률 5.3%, 10년 평균 수익률 7.8%을 기록했다.

CBRE USCP 펀드는 2013년부터 있었다. 국내에선 부동산서비스회사인 CBRE코리아로 알려진 CBRE 그룹의 CBRE Investment Management가 만든 펀드다. AUM 15조6000억원 정도다. 5년 평균 수익률 9.3%, 10년 평균 수익률 10.9%로 나타났다.

◇인프라·오피스·주거 등 섹터에 포트폴리오 분산

신한글로벌액티브리츠의 자체 포트폴리오는 USGB 펀드 50%, 프리사 펀드 40%, CBRE USCP 펀드 10%로 구성된다. 환매 및 추가 투자가 가능하기 때문에 상장 후 포트폴리오는 바뀔 수 있다.

세 개 펀드의 포트폴리오를 종합하면 기초자산수만 530여개에 달한다. USGB 펀드가 16개, 프리사 펀드가 284개, CBRE USCP 펀드가 233개 미국 부동산에 투자하고 있다. 평균 LTV는 27.5%, 평균 임대율은 93.2%다.

자산 섹터도 다양하다. 정부 인프라가 51%를 차지한다. 이 외 물류 16%, 주거 13%, 오피스 8%, 대체자산 7%, 리테일 5% 등으로 나타났다. 오피스 비중이 현저히 낮기 때문에 미국 오피스 공실 위험 등으로 인한 영향은 미미하다.

신한글로벌액티브리츠는 오는 4월 증권신고서를 제출하고 5월 청약을 진행할 예정이다. 일정이 계획대로 이어진다면 6월부터 코스피 시장에서 거래가 시작된다.

국내에선 24번째 상장리츠로 이름을 올린다. 부동산 경기 위축으로 한동안 리츠 공모상장이 끊긴 상황이었다. 한화리츠와 삼성FN리츠가 지난해 3월과 4월 마지막으로 증시에 입성한 바 있다. 하나대체투자자산운용, 대신자산신탁 등의 상장리츠 출시 계획은 사실상 무기한 연기된 바 있다.