이 기사는 2025년 04월 10일 07시15분 thebell에 표출된 기사입니다

CBRE코리아의 연간 영업이익이 3년 만에 10분의 1 수준으로 줄어든 것으로 나타났다. 상업용부동산 경기가 고점을 찍었던 2021년에는 영업이익이 120억원에 달했지만 지난해에는 10억원밖에 남기지 못했다. 외형 유지를 위한 인건비 투입은 지속되는 반면 치열해진 경쟁으로 인해 자문 수익성이 떨어진 것으로 보인다.

금융감독원 전자공시에 따르면 CBRE코리아는 지난해 매출 935억원을 기록했다. 전년 893억원보다 4.8% 늘었다. CBRE코리아는 건설부동산 경기가 고점을 찍었던 2021년 최대 매출 1030억원을 찍은 바 있다. 이후 800억원대까지 매출이 밀렸지만 지난해 다시 반등에 성공했다.


CBRE코리아는 지난해 3조5000억원 규모 거래의 매입매각 자문을 맡아 클로징했다. 매출 회복의 밑바탕이 됐다. 국내 상업용부동산 회사 중 1위 규모다. MSCI 리얼에셋에 따르면 CBRE코리아는 투자자문 부문에서 6년째 1위를 기록 중이다.

지난해 거래 규모 순으로 △돈의문 디타워(9000억원) △정동빌딩(3500억원) △광화문 케이스퀘어시티(3100억원) 등 오피스 거래를 성사시켰다. 물류 부문에서는 △석남동 쿠팡 물류센터(5400억원) △김포성광 물류센터(835억원) △로지포트 이천 물류센터(764억원) 등의 매입매각 자문을 수행했다.

하지만 수익성은 대폭 악화했다. CBRE코리아는 지난해 영업이익 10억원밖에 남기지 못했다. 전년 70억원과 비교했을 때 60억원 감소, 85.6% 떨어진 수준이다. 2021년과 비교하면 차이는 더 크다. 당해 119억원의 영업이익을 기록했다. 부동산 경기 침체 3년 만에 영업이익이 10분의 1 토막난 셈이다.

자산가치 상승으로 거래 및 자문 규모가 커지는 것처럼 보였다. 공고한 점유율을 확보하고 있는 CBRE코리아는 적극적인 영업으로 매출 외형을 유지하고 있다. 하지만 동시에 부동산 자문사들간의 경쟁이 치열해 지면서 수수료가 대폭 인하된 상황이다. 매입매각 수수료가 0%대까지 낮아진 사례도 나타나고 있다.

자문 한 건을 성사했을 때 남는 게 많지 않다는 의미다. 반면 외형 유지를 위한 인건비 투입은 지속되고 있다. 이 때문에 매출원가 및 판매비와 관리비는 증가세다. 지난해 각각 705억원, 220억원을 썼다. 전년 대비 7.5%, 31.7% 늘었다.

당기순이익도 전년 대비 반토막 났다. CBRE코리아의 지난해 당기순이익은 22억원으로 전년 49억원보다 56.3% 감소했다. 이자비용이 늘고 외환차손이 대폭 반영된 영향이 컸다.

CBRE코리아는 돌파구 마련을 위해 사업 포트폴리오를 다각화하고 있다. 지난달 말 정기 인사 및 조직개편을 단행했는데 상업시설 자문 전문가를 영입하고 관련 서비스를 본격화한 점이 특히 눈에 띈다. 기존에 있던 A&T(Advisory & Transaction) 리테일 부서를 강화했다.

이 부서에 젠스타메이트그룹의 에비슨영코리아 출신인 지선명 상무가 합류했다. 지 상무는 15년간 에비슨영코리아 리테일 사업부장으로 동탄 레이크꼬모, 위례 아이파크애비뉴 등 복합상업시설과 한남 2·3구역, 신용산북측 2구역 등 대규모 도시정비사업의 리테일 마스터플랜을 컨설팅한 경험을 갖췄다.