이 기사는 2024년 03월 29일 10시14분 thebell에 표출된 기사입니다

현대자산운용이 경인양행물류센터를 인수키로 한 가운데 비히클을 리츠가 아닌 펀드로 대체할 전망이다. 리츠AMC 라이선스를 반납하면서다. 임차인 확보가 거래성사의 핵심이 될 전망이다.

29일 금융투자업계에 따르면 현대자산운용이 경인양행물류센터 인수 비히클로 펀드를 택할 것으로 보인다. 최초 리츠를 비히클로 삼을 예정이었다. 그런데 변수가 생겼다. 현대자산운용은 지난 2월 리츠AMC 라이선스를 반납했다.

모기업인 무궁화신탁과 계열 케이리츠자산운용 등 계열사 3곳이 리츠AMC 라이선스를 보유해왔다. 하지만 부동산 경기 악화 속에 신규 리츠 설립이 어려워졌고, 라이선스를 유지할 필요가 없어졌다. 결국 교통정리 차원에서 현대자산운용이 리츠AMC 라이선스를 반납하기로 결정했다.

이 같은 방향성은 지난해부터 이미 잡혀 있었다. 이에 현대자산운용이 경인양행물류센터 인수를 추진하면서 리츠 외에 펀드 비히클도 고려하면서 협상을 이어갔던 것으로 파악된다. 결과적으로 리츠AMC 라이선스를 반납했고, 자연스레 펀드를 택하게 된 모양새다.

경인양행 물류센터 최종 인수 여부는 진행 중인 협상 결과와 물류센터 임차인 마케팅 결과 여부에 따라 결정될 것으로 보인다. 우선 비히클이 변경된 만큼 세부적인 조건에 대한 조정이 필요해진 것으로 알려졌다.

현대자산운용은 경인양행물류센터 인수를 위해 해당 물류센터를 개발한 이우산업개발과 협의를 진행 중이다. 현대자산운용과 이우산업개발은 큰 틀에서 거래금액에 대한 공감대를 형성한 상태다. 700억원 초반대 정도다. 당초 계획대로면 매도자인 이우산업개발이 316억원 규모의 에쿼티를 책임지고, 405억원 정도를 담보대출로 충당할 계획이었다.

여기에 핵심 변수는 물류센터 임차인이다. 임차인은 물류센터를 인수하는 운용사에 가장 핵심적인 요소다. 안정적인 임차인이 갖춰져야 임대료가 발생하고, 이를 기반으로 투자자에게 배당을 지급할 수 있기 때문이다.

경기도 화성시 우정읍 석천리 1036-41번지 일원에 자리한 경인양행물류센터는 2020년 준공됐다. 개발은 시행사인 이우산업개발 주도로 이뤄졌다. 상온과 저온을 고루 갖춘 복합 물류센터로 개발됐다. 연면적은 1만3576㎡ 수준이다.

상온의 경우 경인양행이 임차하기로 했다. 문제는 저온이다. 당초 저온의 경우 롯데글로벌로지스를 임차인으로 유치하기 위해 애를 써왔다. 다만 협상단계서 진척이 없었고, 끝내 임대차 계약을 이끌어내지 못했다. 이에 이우산업개발과 현대자산운용은 저온 물류센터 임차인 확보를 위해 마케팅을 진행 중인 것으로 알려졌다.

시장에서 저온 물류창고 임차인 확보가 딜 종결의 필수적인 요소로 꼽고 있다. 만약 임차인 확보에 실패할 경우 에쿼티 투자자에 약속한 배당을 지급한 현금창출력을 만들어내지 못할 가능성이 높다.

이우산업개발로서도 이번에 매각에 실패하게 되면 부담이 커진다. 개발과정에서 일으킨 차입금 상환에 대한 압박이 커질 수 있어서다. 앞서 이우산업개발은 물류센터 개발을 위해 신한은행과 신한캐피탈 등을 대상으로 440억원 정도의 프로젝트 파이낸싱(PF)을 일으켰다.

준공 후 다수의 저축은행을 대상으로 일반자금 대출 형태로 대출을 받아 PF를 껐다. 이후 2021년 다시 만기가 돌아론 해당 차입금을 상환하기 위해 리파이낸싱에 나섰고, 대주단이 새롭게 꾸려졌다. 2022년 말 기준 대주단은 하나은행, 신한은행, 국민은행 등으로 상환해야할 총 차입금은 504억원이다.