이 기사는 2024년 04월 02일 14시10분 thebell에 표출된 기사입니다

코람코자산신탁이 케이스퀘어시티를 퍼시픽자산운용에 최종 매각하면서 상당한 매각차익을 얻었다. 오피스 인수 초기부터 밸류애드 전략을 염두에 두고 리모델링 계획을 구체적으로 수립, 이후 임차인들을 빠르게 확보하면서 신축급 우량자산으로 탈바꿈 시킨 결과다.

2일 금융투자업계에 따르면 코람코자산신탁은 '코람코가치부가형부동산제2의2호위탁관리자부동산투자회사'가 편입한 서울 광화문 케이스퀘어시티 빌딩의 매각을 최근 마무리지었다. 인수자는 퍼시픽자산운용으로 업계에 알려진 매각가는 약 3100억원이다.

코람코자산신탁 입장에선 약 600억원에 가까운 매각차익을 벌어들인 것으로 파악된다. 코람코자산신탁은 지난 2019년 5월 리츠 및 부동산담보대출을 통해 씨티은행 다동사옥(현 케이스퀘어시티)을 2080억원에 인수했다. 이후 2020년 7월 300~400억원을 추가로 투입해 약 1년에 걸친 리모델링 작업을 진행한 것으로 전해진다.

1997년 완공된 이 건물은 그간 노후빌딩으로 분류돼 왔으나, 코람코자산신탁의 밸류애드(Value-Add) 전략을 통해 신축급 자산으로 재평가받으며 자산가치가 크게 상승했다. 리모델링 완료 8개월만에 공실률 0%를 기록하는 등 빠른 임차인 확보가 수익성 제고에 크게 기여한 것으로 관측된다.

또 대견기업과 코람코자산신탁이 일부 층을 나눠서 소유하는 구분소유 물건이었음에도 협상을 통해 영구적 통합관리권을 획득한 게 주효했다. 이 경우 단독소유 건물에 준하는 안정적 운영 권한을 확보하게 되기 때문에, 잠재인수자에게도 상당한 투자메리트로 작용했다는 전언이다.

투자매력과 별개로 케이스퀘어시티 매각은 몇 차례 시장의 우려의 시선을 받기도 했다. 지난해 10월 우선협상대상자로 선정된 퍼시픽자산운용이 SI(전략적투자자)로 동양생명을 끌어들였는데, 사옥이전을 염두에 둔 행보라는 것이 업계의 주된 해석이었다.

이런 가운데 동양생명이 기존 사무실의 임대차계약을 연장하면서 자연스레 케이스퀘어시티 인수 불발로 이어지는 것 아니냐는 우려가 제기됐다. 하지만 동양생명은 밸류애드가 이뤄진 케이스퀘어시티의 투자매력을 높이 평가, 단순 투자자격으로 이번 딜에 참여했다는 전언이다.

다만 시장의 우려와 달리 동양생명이 이탈하지 않았음에도 퍼시픽자산운용은 최종 인수자금 마련에 어려움을 겪은 것으로 전해진다. 우선협상자 지위 해제가 임박한 지난달 초까지 약 100억원 전후 수준의 자금이 부족했고, 이에 딜 무산 가능성이 커졌다는 게 업계의 주된 의견이다.

다행히 KT에스테이트가 케이스퀘어시티 인수 펀드의 우선주 투자자로 추가 참여하게 되면서 인수자금 약 3100억원을 조달하게 됐다. 퍼시픽자산운용은 인수펀드의 제1종 수익증권으로 530억원을, 제2종 수익증권으로 400억원을 조달했고 선순위 2000억원, 중순위 500억원으로 부동산담보대출을 구성했다.

이번 광화문 케이스퀘어시티의 인수 비히클로는 퍼시픽제70호일반사모부동산투자신탁이 활용됐다. 케이스퀘어시티의 지하2층~지상13층 및 지상19층~20층을 매입한 이 펀드는 향후 7년간 운용될 예정이다. 신탁계약기간은 오는 2031년 3월 말까지다.

케이스퀘어시티 빌딩은 CBD 청계천 인근에 위치한 오피스다. 연면적 3만9624㎡, 지하 7층~지상 20층 규모다. 1997년 완공된 이후 한미은행, 씨티은행 등이 사옥으로 사용하다가 지난 2021년 리모델링이 이뤄졌다.