이 기사는 2024년 05월 31일 08:49 thebell 에 표출된 기사입니다.

'진주시 여객자동차터미널부지 주상복합 개발사업'이 프로젝트파이낸싱(PF) 조달에 성공했다. 에스티에스개발이 시행하고 흥한주택종합건설이 시공한 사업장이다. 주택도시보증공사(HUG)가 PF 보증상품의 적용 범위를 시공능력평가 700위까지 확대한 이후 이행된 첫 사례라는 점에서 의미가 크다.

31일 관련업계에 따르면 특수목적법인(SPC) 에이블펄제일차는 최근 진주시 여객자동차터미널부지 주상복합 개발사업에 대한 자산담보부기업어음(ABCP)을 발행했다. 기초 자산은 1020억원 규모의 PF 대출채권이다. HUG의 보증과 KB증권의 매입약정을 바탕으로 'A1(sf)' 등급을 받았다.

해당 사업은 경남 진주시 가좌동 594번지 일원에 연면적 20만1035㎡, 지하 4층~지상 39층, 4개동, 840가구 규모의 공동주택을 건설하는 게 골자다. 에스티에스개발이 시행을, 흥한주택종합건설이 시공을 각각 맡았다. 단지명은 '아너스 웰가 진주'로 이날 분양 절차에 돌입할 예정이다.
눈에 띄는 부분은 흥한주택종합건설이 2023년도 시공능력평가에서 350위를 기록한 중소 건설사라는 점이다. 고금리 기조로 PF 시장이 얼어붙은 이후 1군 시공사의 지급보증은 필수가 됐다. 에스티에스개발이 업력 20년을 맞은 우량 시행사라고 할지라도 자금 조달에 어려움을 겪을 수밖에 없다.

HUG의 기조가 완화된 게 PF 조달로 이어졌다. HUG는 2022년 8월 자금 조달이 어려운 중소 건설사에 대한 보증상품이 없다는 정부의 지적에 기준을 완화하기로 결정했다. 이후에는 시공능력평가 700위 이내의 중소 건설사를 대상으로 전체 사업비의 50%를 보증하는 신규 상품을 내놨다.

다만 HUG가 신규 상품을 출시했음에도 최근까지 실제 이행된 경우는 전무했다. 토지비의 10%나 총사업비의 2% 중 큰 금액을 자기자금 명목으로 선투입해야 한다는 조건이 존재했기 때문이다. 여기에 시공사 요건에 책임준공 의무를 이행해야 한다고 명시돼 있어 선택을 받지 못했다.

진주시 여객자동차터미널부지 주상복합 개발사업은 HUG가 중소 건설사의 보증상품을 내놓은 이래 처음으로 이행된 사례다. 차주와 시공사도 HUG 보증 없이 자금 조달이 어렵다는 판단 하에 상품 조건을 충족하기 위해 매진했던 것으로 전해진다. 이 과정에서 추가 에퀴티 출자가 이뤄졌다.

향후 원활한 조달을 위해 HUG의 보증상품을 선택하는 중소 건설사들이 늘어날 것이란 전망도 제기된다. 증권사들이 HUG 보증 없이는 중소 건설사들의 신규 조달 건을 쉽사리 취급하지 않기 때문이다. 실제로도 토지주가 명확해 수익성이 담보되는 사업장 정도에서만 검토가 이뤄지고 있다.

시장 관계자는 "HUG가 보증 범위를 700위까지 확대한 이후 첫 사례"라며 "사업성 평가를 통과했지만 자기자금 요건을 충족해야 하다 보니 100억원가량 에퀴티를 추가 출자했다"고 설명했다. 그러면서 "업황이 부진하지만 HUG 보증 하에는 자금 조달이 순탄한 편"이라고 덧붙였다.