이 기사는 2024년 06월 07일 16:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국투자리얼에셋운용이 '벨기에 청사 펀드' 매각 실패로 운용전략에 차질이 생긴 가운데 추가 악재가 더해졌다. 환헤지 계약관련 채무불이행(EOD)이 발생하면서다. 환율리스크에 노출됨과 동시에 관련 지연이자까지 운용에 부담을 주는 요소가 추가된 모양새다.

7일 금융투자업계에 따르면 한국투자리얼에셋운용이 운용 중인 '한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁2호'의 환헤지 파생거래 만기가 앞서 5일 도래했다. 애초 기존 환헤지 전략을 환노출 전략으로 변경하려고 했던 터라 만기 연장 이슈는 없었다.

다만 계약을 맺었을 당시 체결된 계약환율 대비 현재 환율이 상승하면서 수십억원의 정산금이 발생했다. 한투리얼에셋운용은 2019년 6월 7일 6662만유로에 대한 환헤지를 위해 통화스왑 파생계약을 맺었다. 계약환율은 1유로 당 1377원이었다. 최근 환율은 1491.99유로까지 상승한 상태다.

우리은행은 책정한 정산금을 한투리얼에셋운용에 통보했다. 하지만 한투리얼에셋운용은 이를 지급할 수 있는 여력이 없었다. 채무불이행으로 이어졌고 우리은행은 손해배상금액으로 73억원을 책정했다. 지난 6일부터 손해배상금액에 대한 지연이자가 발생하기 시작한 상태다. 지연이자에 붙은 금리는 연간 기준 15% 수준이다. 연간 10억원 정도의 이자가 발생하는 꼴이다.

결과적으로 환노출 위험이 발생한데 이어 추가적인 비용까지 부담으로 떠안게 됐다. 물론 환노출은 애초에 한국투자리얼에셋운용이 원했던 방향이라 해당 자산을 잘 처리만 한다면 전화위복으로 작용할 가능성이 있다.

앞서 지난달 한국투자리얼에셋자산운용은 수익자총회를 개최하고 수익성 강화를 위해 기존 환헤지 전략을 환노출 전략으로 변경했다. 환노출시 환율이 오르면(원화 약세) 상승분 만큼 업사이드가 생긴다. 현재 환율 추이라면 충분히 유리한 측면이 있는 전략 변경이라고 볼 수 있다.

향후 해당 자산을 성공적으로 매각해야 하는 숙제는 남았다. 매각을 하지 못할 경우 환헤지 전략의 변경이 큰 의미를 거두긴 힘들다. 손해배상금과 그에 대한 지연이자 발생이란 부담스러운 요소가 더 부각될 수 있다는 이야기다. 실제 앞서 한국투자리얼에셋운용은 펀드 올해 도래한 펀드 만기에 앞서 자산 매각을 추진했지만 결과물을 만들어내지 못했다.

한투리얼에셋운용으로선 펀드 만기를 5년 연장하면서 시간을 벌었다. 당초 펀드 만기는 지난 5월이었다. 펀드 매각 실패 속에 2029년까지 만기 연장이 이뤄진 상태다.

관건은 만기가 도래하는 차입금에 대한 리파인내싱을 무사히 마치느냐 여부다. 기본적으로 글로벌 부동산 시장 침체 여파로 자산가치가 하락한 상태이다 보니 대주단이 대출 만기 연장이 아닌 회수를 택할 수 가능성도 배제할 수 없다.

매입 당시 벨기에 오피스에 붙은 가격은 1억4530만유로였다. 그후 자산가치는 날로 하락했고 25%나 빠졌다. 2023년 감정평가액 기준 해당 오피스의 가치는 1억770만유로 정도다. 담보가치가 하락하면서 EOD 위기에 처하기도 했다.

한국투자리얼에셋자산운용으로선 이런 악조건 속에서 리파이낸싱을 무사히 끝내야 다음을 기약할 수 있다. 그나마 임차인과의 임대차 기간연장 협의가 순조롭게 이어지고 있다는 점은 위안이다. 해당 오피스 빌딩은 벨기에 법무부 산하기관인 건물관리청이 전체 면적을 임차하고 있다. 2030년 12월까지 남은 임대차 기간은 6년여 정도다. 현재 계약 기간을 2039년으로 9년 연장하는 방안이 논의 중인 것으로 전해진다.