이 기사는 2024년 06월 17일 17:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

세빌스코리아가 '코레이트타워' 단독 매각주관사로 나선다. 한국토지신탁은 코레이트타워를 리츠로 운용하면서 동시에 리츠에 보통주 투자했다. 리츠 만기가 1년가량 남아 있지만 최근 거래들의 호흡을 고려해 일찍부터 매각 작업에 착수했다.

리츠는 2020년 8월 약 3600억원을 투입해 빌딩을 매입했다. 현재 가치를 3.3㎡(평)당 4000만원으로 추정한다면 자산가는 4200억원에 달할 전망이다. 4년 만에 800억원가량 차익을 남기게 되는 셈이다.

17일 부동산투자업계에 따르면 이날 오후 한국토지신탁은 글로벌 부동산서비스회사 세빌스코리아를 코레이트타워 단독 주관사로 선정했다. 지난달 말 주요 자문사에 입찰제안서(RFP)를 발송하고 지난주 제안서 발표를 진행하는 절차 등을 거쳤다.

코레이트타워는 한국토지신탁이 리츠를 통해 투자 및 운용해 왔다. '코레이트타워리츠'는 2020년 6월 설립된 뒤 8월 중 현대해상 강남사옥(현 코레이트타워) 취득을 완료했다. 현대해상으로부터 빌딩을 매입한 뒤 자산명도 변경했다.

리츠 만기는 내년 8월이다. 아직 1년 정도 시간이 남아 있다. 하지만 최근 서울 주요업무지구 내 코어 오피스 매물이 쌓이고 있는 점을 고려해 일찍 자산을 내놓고 마케팅 작업에 착수한 것으로 보인다. 강남업무지구(GBD)에만 해도 최대 1조 몸값의 '더에셋타워'를 포함한 다수 빌딩들이 거래 대기 중에 있다.

리츠는 설립 당시 총 투자비 3910억원을 투입했다. 에쿼티 830억원, 담보대출 3018억원 등으로 자금을 조달했다. 투자비에서 부대비용을 제외한 자산가격은 평당 3407만원, 전체 3605억원을 수준이었다.

시장에선 코레이트타워 가격을 평당 4000만원 안팎으로 추정하고 있다. 코레이트타워가 위치한 테헤란로에서 최근 1년 안에 아크플레이스, T412, 센터포인트 강남, 아이콘 역삼 등이 평당 4000만원 가격을 넘겨 거래를 마친 바 있기 때문이다. 하지만 실수요 목적의 SI가 인수한 사례가 많고 입지와 빌딩 조건도 조금씩 달라 정확한 비교는 어렵다는 평가다.

평당 3500만~4000만원을 기준으로 한 코레이트타워 예상가격은 3700억~4230억원 수준이다. 평당가 4000만원을 찍게 되면 4년 만에 자산 매각차익만 800억원가량을 회수하게 될 전망이다.

한국토지신탁은 리츠 보통주 투자자로 참여했다. 지분율 18.81%를 보유 중이다. 나머지 우선주 투자자로는 경찰공제회(18.81%), 한국스탠다드차타드은행(18.81%), 공무원연금공단(18.81%), 하나캐피탈(12.03%), 신한캐피탈(6.27%) 외 개인주주들이 이름을 올리고 있다.

대주단으로는 삼성생명보험, 한화생명보험, KB생명보험이 참여했다. 세 회사가 이자율 2.2%에 2253억원을 빌려줬다. 리츠 설립 초기 대출금액은 3018억원이었지만 765억원 브릿지론은 증자 후 상환한 바 있다.

코레이트타워는 강남구 테헤란로, 2호선 역삼역 인근에 위치한다. 연면적 3만4984㎡(1만583평), 지하 7층~지상 19층 오피스다. 한국토지신탁과 동부건설 등이 주요 임차인으로 빌딩을 쓰고 있다.