이 기사는 2024년 06월 20일 07:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 마곡 D18-A블록(BL) 지식산업센터 개발사업에서 준공 목표를 1개월 앞두고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으켰다. 준공을 목전에 두고 PF대출을 일으키는 것은 이례적인 경우다. HDC현대산업개발이 컨소시엄을 구성해 추진하고 있는 사업이지만 낮은 분양률로 인해 공사비 확보에 어려움을 겪는 것으로 보인다.

20일 업계에 따르면 마곡 산업시설용지 D18-A BL지식산업센터 개발 시행사인 지엠지개발은 최근 1230억원 한도 부동산 PF 대출약정을 체결했다. 조달된 자금은 기존 대출금의 상환과 공사비 지급, 기타 사업비 등의 용도로 사용된다. 대출 만기는 오는 9월 12일로 설정됐다.

조달 과정에서 HDC현대산업개발의 신용보강이 제공됐다. 자금보충 및 채무인수 형태로 신용을 보강했다. 이에 따라 만기일에 채무상환 대금이 부족할 경우 자금을 대여할 의무가 있다. 자금보충 의무가 이행되지 않으면 대출원리금 등을 인수해야 한다.

이 사업은 서울시 강서구 마곡동 783번지 일원에 지식산업센터를 공급하는 프로젝트다. 지하 5층~지상 11층, 1개동, 연면적 7만2304㎡ 규모로 조성된다.

HDC현대산업개발은 시공사 겸 공동시행자로 이 사업에 참여하고 있다. 2021년 서울시가 마곡 연구개발(R&D)센터 개발 민간사업자 공모를 진행했을 당시 시행사인 지엠지개발과 컨소시엄을 구성해 사업권을 확보했다. 민간 참여가 저조해 2020년 공모 당시 유찰됐던 부지다.

HDC현대산업개발은 지분출자는 물론 개발사업에도 직접 참여하고 있다. 지분율과 손익분배율은 47%로 건설도급사 역할을 맡아 건축 전반 업무를 수행한다. 사업관리 및 운영을 맡은 지엠지개발은 지분 8%에 참여해 손익분배지분 53%를 확보했다. 지분만 출자한 투자자로는 입주가 예정된 실수요 기업 올포랜드(29%)와 유유엘앤피(8%), 미동이앤씨(8%) 등이 있다.

HDC현대산업개발이 공사 수주를 공시한 시점은 2021년 12월이다. 공시 당시 계약금액은 1192억원이고 계약기간은 실 착공 후 29개월로 설정됐다.

올해 1분기 말 사업보고서 기준으로는 계약금액은 1327억원으로 증가한 상태다. 완공예정일은 오는 7월 30일로 기재돼 있다. 완성공사액은 514억원으로 계약금액의 38.72%다.

다만 이는 회계처리 기준으로 인해 완성공사액이 낮게 표기된 수치다. HDC현대산업개발이 보유한 지분 47%에 해당하는 완성공사액은 자체사업으로 분류돼 공정률 10% 이후 분양 시 준공 후 매출로 인식된다. 따라서 1분기 말 사업보고서에 표기된 완성공사액은 전체 공정 진행의 53%인 셈이다. 이를 고려한 전체 완성공사액은 약 970억원으로 공정률로 환산하면 약 73%다.

HDC현대산업개발은 5월 말 기준 공정률은 90%를 돌파했다고 설명했다. 이에 따라 7월 말 준공 일정에 맞춰 공사가 정상적으로 진행되고 있다고 덧붙였다.

연말 기준 분양률은 낮은 수준이다. 지난해 말 기준 시행사의 누적 분양수입은 39억원에 그쳤다. 총 공사비의 5%에도 미치지 못 하는 수준이다. 이로 인해 공사비 지급도 제대로 이뤄지지 않았다. 지난해 말 기준 시행사의 미지급금은 304억원으로 1500만원에 불과했던 전년 말 대비 크게 증가했다.

같은 기간 HDC현대산업개발 사업보고서에서 확인된 지식산업센터 완성공사액이 155억원에서 452억원으로 297억원 증가한 점을 고려하면 미지급금 대부분이 공사비로 해석된다.

이번 PF대출 역시 공동시행자인 HDC현대산업개발에 공사비를 지급하기 위한 것과 무관치 않은 것으로 보인다. 시행사 역시 감사보고서를 공시하기 시작한 2021년 이후 완전 자본잠식 상태라 자체적으로 공사비를 마련하기 어려운 실정이다.

다만 HDC현대산업개발은 컨소시엄에 참여한 입주 예정사들이 준공 이후 납부하게 되는 잔금 비중이 높아서 미지급금이 발생했다고 설명했다. 현재 일부 공사비가 미지급되기는 했지만 준공 후 입주 단계에서 공사비 지급이 이뤄질 것으로 예상하고 있다. 또 계약 단계부터 공사비를 입주 후 잔금 및 PF대출로 납부하기로 합의된 만큼 이번 자금조달이 계획에 따른 것이라고 덧붙였다.

HDC현대산업개발 관계자는 "잔여 물량에 대한 입주 문의가 이어지고 있는 만큼 이른 시일 내에 분양이 완료될 것으로 보고 있다"며 "마곡 지식산업센터는 오는 8월 입주가 시작될 예정"이라고 설명했다.