이 기사는 2024년 07월 10일 15:28 thebell 에 표출된 기사입니다.

이화자산운용이 상암동 드림타워 매각을 추진한다. 당초 비밀리에 진행하던 수의계약이 딜 클로징까지 이어지지 못하자 공개입찰에 나선 상황이다. 99% 임대율로 안정적 운용이 이어지고 있지만 펀드 만기가 도래한 탓에 엑시트에 나선 것으로 관측된다.

10일 금융투자업계에 따르면 이화자산운용은 서울 상암동 소재 드림타워의 매각주관사로 세빌스코리아와 나이코리아를 최근 선정했다. 지난 8일 잠재인수자들에게 티저레터를 발송하고 현재 비밀유지확약서(CA)를 접수받고 있다. CA를 제출한 매수희망자에 한해 투자안내서(IM)를 추가 배포할 예정이다.

드림타워는 마포구 상암DMC 중심지역에 위한 우량 오피스빌딩으로 분류된다. 지하철 6호선, 경의중앙선, 공항철도를 이용할 수 있는 다중 역세권에 위치하고 있다. 상암DMC 업무권역은 주요 방송사 본사 및 국내외 M&E, IT 업종 기업들이 밀집한 지역으로 풍부한 임차 수요를 바탕으로 낮은 공실률이 유지된다는 게 주요 특징이다.

연면적 3만8076㎡, 지하5층~지상15층 규모의 드림타워는 현재 99%의 임대율을 기록하고 있다. 전체 면적 중 53%를 LG헬로비전이 장기 임대차 계약을 체결해 사용 중이며 CJ ENM, 아이유노미디어그룹 등이 임차인 명단에 함께 이름을 올리고 있다. 임대차 현황을 나타내는 WALE(가중평균 잔여임대기간)은 약 12.4년으로 안정적 수준을 기록 중이다.

업계는 상암동 인근에 수색 역세권 개발사업, 상암 랜드마크 빌딩 조성사업, 상암 DMC 롯데몰 조성사업, 수색증산뉴타운 개발사업 등 여러 개발 계획이 추진되고 있어 추가 발전 가능성을 높게 점치고 있다. 드림타워의 경우 2016년 준공된 신축급 자산이라 건물 노후화에 따른 별도 리모델링이 당장 필요치 않다는 점도 특징으로 꼽힌다.


이화자산운용은 당초 드림타워 매각을 물밑에서 진행해 왔지만 거래가 지연되자 최근 공개매각 전환을 결정했다. 지난해 말부터 KCGI대체투자운용을 인수 우선협상대상자로 선정하고 협상을 이어왔으나 최근 맨데이트 기한이 만료된 것으로 전해진다. 이화자산운용은 이번 3분기 안에 새로운 우선협상대상자를 선정하겠다는 방침이다.

지난해 말 이화자산운용은 비우호적인 부동산 시장상황을 감안해 드림타워를 편입 중인 펀드의 신탁계약기간을 한 차례 연장했다. 지난 2018년 말 이화자산운용은 '이화일반사모부동산투자신탁25호'를 5년 만기로 설정해 476억원을 조달했다. 부동산담보대출로는 1100억원을 추가 모집해 드림타워를 매입했다.

신탁계약기간 연장과 함께 부동산담보대출의 만기연장도 함께 이뤄졌다. 수의계약 체결 전인 지난해 6월 자산매각 입찰을 진행했던 이화자산운용은 시장상황을 감안해 계획을 철회, 매각적기를 기다리고자 리파이낸싱을 단행한 것으로 전해진다. 이에 따라 담보대출금액은 기존 1100억원에서 1150억원으로 소폭 증가했다.

펀드와 담보대출의 만기가 재차 도래하고 있어 자산매각에 나선 것으로 풀이된다. 업계가 평가 중인 드림타워의 자산가치는 약 2000억원이다. 업계 관계자는 "임대차현황이 워낙 안정적이기 때문에 인수자 입장에선 담보대출 조달이 수월할 것"이라며 "에퀴티 투자자 모집이 딜 진행속도를 결정할 것"이라고 설명했다.