이 기사는 2024년 07월 15일 14시03분 thebell에 표출된 기사입니다

올해 상장 7년차를 맞는 신한알파리츠는 상장리츠 교과서 역할을 하고 있다. 상장 당시 약속했던대로 배당률을 꾸준히 상향시키는 중이다. 특별배당 효과를 배제해도 최초 연 평균 5%대였던 수익률이 8%대 가까이 상승했다.

꾸준히 경쟁력 있는 자산을 편입해 몸집을 키운 효과다. 신한알파리츠는 국내 코어 오피스에 투자하는 리츠로 기초자산 2개로 시작해서 현재 10개까지 포트폴리오 자산을 늘렸다. 그 사이 취득가 기준 운용자산 규모는 6800억원에서 2조3400억원까지 뛰었다.

특히 지난 결산기에는 최초로 자산 매각차익을 분배해 연 환산 배당률 25%를 찍었다. 상장리츠 중 자산의 투자-운용-재투자 경험이 있는 곳은 많지 않다. 여기에 더해 신한알파리츠의 경우 타 상장리츠에 비해 절대적으로 포트폴리오 자산이 많다. 운용기간과 자산의 가치 상승폭 등을 고려해 상시적인 자산매각 가능성도 높은 편이다.

◇주당배당금 지속 상승, 연 최고 9% 배당 약속

신한알파리츠는 신한리츠운용에서 2018년 출시한 위탁관리리츠다. 사실상 상장리츠 '맏형' 역할을 하고 있다. 앞서 2010년대 초반부터 코스피에 입성한 에이리츠(2011년), 케이탑리츠(2012년), 스타에스엠리츠(2016년) 등은 자기관리리츠에 속한다. 신한알파리츠와 같은 해 상장한 이리츠코크렙(2018년) 역시 기업구조조정리츠로 그 성격이 다르다.

오는 8월엔 상장 7년차에 접어든다. IPO 당시 제시했던 예상 배당률을 크게 벗어나지 않는 선에서 매분기 배당금을 지급해 왔다. 배당률을 꾸준히 올리겠다는 약속을 했는데 이를 지키고 있는 셈이다. 투자자 입장에서는 배당 예측가능성이 높은 편이다.

공모가 5000원을 기준으로 2018년 5%대에서 시작해서 2019~2020년 중 6%대, 2021~2022년 중 7%대 배당률을 목표한 바 있다. 2023년 이후로는 6~8%대 사이에서 배당률이 움직일 것으로 봤다. 2026년~2027년 사이에는 최고 연 9.3%의 배당을 약속했다.

신한알파리츠의 연 배당률은 예상보다 이른 시점에 7%를 돌파했다. 7기(21년4월~21년9월) 주당배당금 177원을 지급하면서 공모가 5000원 기준 연 환산 배당률 7.08%를 찍었다. 당초 8기(21년10월~22년3월) 중 7.3% 정도의 배당률을 기록할 것으로 예측한 바 있다.

무엇보다 12기(23년10월~24년3월)에 대규모 특별배당을 지급하면서 전체적으로는 약속한 것보다 많은 배당금을 지급한 게 됐다. 당시 주당배당금은 642원을 기록했다. 11기(23년4월~23년9월) 186원보다 3배 이상 뛴 규모다. 연 환산 배당률로 따지면 25.68%에 달한다.

용산 더프라임 매각으로 얻은 차익 약 733억원에 대한 특별배당분이 12기에 포함된 영향이다. 용산 더프라임 내부수익률(IRR)은 22%에 달한다. 이를 개인투자자들과 나눈 셈이다. 배당금은 지난 6월 말 지급이 완료됐다.


◇자산 2개→10개로, AUM 세 배 '껑충'

탁월한 운용역량을 바탕으로 꾸준한 배당 상향과 특별배당 지급을 동시에 이뤄냈다. 우선 상장리츠가 매년 다수 자산을 편입해 몸집을 키우는 경우가 드물다. 또 오피스 매각을 성사시킨 사례도 신한알파리츠가 최초로 남겼다.

신한알파리츠의 투자 섹터는 국내 중심업무지구에 소재한 코어 오피스다. 2개 기초자산을 바탕으로 상장한 뒤 현재 10개로 편입 오피스를 늘렸다. 최근에 신한리츠운용이 매입 진행 중인 씨티스퀘어도 향후 신한알파리츠의 자산으로 담길 예정이다.

편입 오피스가 늘어나는 동안 운용자산(AUM) 규모는 세 배 이상 불어났다. 상장 당시 2개 기초자산의 취득가는 6833억원이었다. 올해 6월 말 기준 편입 상태인 10개 자산의 취득가는 2조2351억원으로 나타났다.

특히 상장리츠 중 처음으로 대형 오피스 매각을 완료했다. 지난해 상장 때부터 갖고 있었던 용산 더프라임 투자 회수를 진행했다. 영속형 투자기구인 리츠는 매입-매각-재투자로 이어지는 선순환이 중요하다. 이를 이룰 수 있는 운용 역량을 입증했다는 평가다.

올해도 신규 자산 편입 소식을 알렸다. 지난 6월 말 GS서초타워 매입을 마쳤다. 또 현재 자(子)리츠를 통해 시청 씨티스퀘어 인수를 진행 중이다. 신한알파리츠도 자리츠 지분 일부에 투자할 계획이다. 11번째 투자 자산이 될 전망이다.

구체화한 추가 자산 매각 계획은 아직 없다. 하지만 2020년 중 매입한 자산들의 경우 내년에 운용기간 5년을 채우기 때문에 자산가치 상승폭, 시장 환경 등을 종합적으로 고려해 매각에 나설 가능성은 있다.

신한리츠운용 관계자는 "향후 매각을 추진할 때 전후 과정이나 내용을 IR 활동을 통해 투자자들과 공유할 예정"이라며 "매각 차익 등이 캐시플로우로 이어지기까지 시차가 있는 만큼 그 사이 투자자들이 의사결정을 할 수 있도록 충분한 정보를 제공할 것"이라고 밝혔다.


◇총 누적 주당배당금 2617원, 공모가 '절반'

신한알파리츠의 누적 배당수익률은 공모가 5000원 기준 48.8%로 나타났다. 6년 전 IPO 이후 12기(23년10월~24년3월)까지 주당배당금 총액은 2442원이다. 단순히 계산할 경우 신한알파리츠를 12년간 들고 있으면 투자 원금 이상을 배당금으로 회수할 수 있다는 결론이 나온다.

다음 분기에는 일시적인 배당금 하락이 예견된다. 13기(24년4월~24년9월) 주당배당금은 175원이 될 전망이다. 11기(23년4월~23년9월) 186원보다 11원 떨어진 수준이다. 지난해 만기 도래했던 담보대출들의 리파이낸싱 금리가 오르면서 이자비용이 커진 탓이다.

하지만 포트폴리오 자산의 임대료 인상도 꾸준히 진행 중이다. 여기에 신규 자산 편입도 이어지고 있어 신한알파리츠의 임대수익은 중장기적으로 증가할 것으로 보인다. 또 하반기 금리 인하가 시작될 경우 변동금리 대출분에 대한 이자 부담은 감소할 전망이다.

상장리츠 임대수익을 뜻하는 순영업소득(NOI)이 결산 주기인 6개월 기준 450억원을 돌파했다. 신한알파리츠의 NOI는 2기(18년10월~19년3월) 177억원으로 나타났다. 10기(22년10월~23년3월)와 11기(23년4월~23년9월) 각각 411억원, 415억원을 기록한 뒤 12기(23년10월~24년3월)에는 458억원을 벌어들였다.

신한알파리츠는 연 2회 배당금을 지급하는 반기 배당 상품이다. 결산일은 매년 3월 말과 9월 말이다. 통상적으로 결산 3개월 뒤인 6월 말, 12월 말에 투자자들에게 배당금이 지급되고 있다.