이 기사는 2024년 07월 25일 13:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

올해 창립 20주년을 맞은 SK디앤디는 전통적인 부동산 디벨로퍼를 넘어 공간 디벨로퍼이자 플랫폼 기업으로 성장하겠다는 목표를 세웠다. 올해 1분기 인적분할을 통해 에너지 사업을 떼어내며 조직과 매출 구성을 단순화했으나 기존 공간 상품을 확장하고 새로운 솔루션을 적극적으로 개발해 파이프라인을 늘려나갈 계획이다.

'본업' 부동산 개발 사업을 통해 확보한 자산의 보유·운영기간을 길게 가져가며 해당 자산을 다양한 수익원으로 활용한다는 전략을 세웠다. 지난해 야놀자와 함께 설립한 합작법인을 통해 올해 중 주거 플랫폼 서비스 출시도 앞두고 있다.

◇에너지 사업 분리…조직·수익구조 변화

SK디앤디가 인적분할 소식을 처음 알린 건 지난해 9월이다. 당시 SK디앤디가 밝힌 분할의 가장 큰 목적은 이종사업의 디스카운트 해소였다. 그간 '디벨로퍼'라는 큰 틀 안에서 부동산과 에너지 사업을 모두 추진해 왔으나 시장에서 각 사업의 가치를 온전히 인정받지 못하고 있다 판단했다.

분할 준비 과정에서 에너지 사업을 담당하는 인력이 분할회사 SK이터닉스로 이동하며 SK디앤디의 조직에도 소폭의 변화가 있었다. △부동산뉴프런티어본부 △Meta-Space본부 △에너지솔루션본부 등 3본부 체제로 운영되던 영업조직에서 에너지솔루션본부가 빠지며 △프런티어본부 △성장전략본부 등 2본부 체제로 개편됐다.

SK디앤디는 부동산 개발·기획, 수주, 금융기획과 펀딩 등을 담당하는 프런티어본부 아래에 투자개발실, 전략투자실, 운영사업실 등 3개실을 두고, 기업형 임대주거 상품 운영·기획, 플랫폼과 주거솔루션 사업을 담당하는 성장전략본부 밑에는 Meta-Space실을 배치했다.


올해 1분기 말 기준 SK디앤디의 연결대상 종속회사는 디앤디프라퍼티솔루션, 디앤디인베스트먼트, 코람코전문투자형사모부동산투자신탁117호, 진도산월태양광발전, 현대사모부동산투자신탁20호, 디디아이에스에프피에프브이 등 총 9곳이다. 이 중 진도산월태양광발전에대한 지분은 현재 SK이터닉스로 양도를 마친 상태다.

이후 후속 작업을 통해 나머지 에너지사업 지분 정리도 거의 마무리했다. 지난 4월 종속기업투자, 공동기업투자, 관계기업투자, 장기금융자산 등의 형태로 들고 있던 에너지 사업 관련 SPC 16개에 대한 지분을 SK이터닉스에 넘겨주기로 결정했다.

올해 1분기부터는 신설회사 SK이터닉스가 실적을 따로 공시함에 따라 SK디앤디의 매출 구조도 단순해졌다. 분할 전 크게 △부동산개발/운영사업 △신재생에너지사업 △ESS사업 △가구사업으로 나뉘어있던 매출 구성에서 신재생에너지사업과 ESS사업이 빠졌다. 통상 전체 매출의 20%가량을 담당했던 두 사업이 빠지며 핵심 부문인 부동산개발/운영사업의 매출 비중은 더 커졌다.

◇'딜 파이프라인' DDI 적극 활용

SK디앤디는 기존에 개발사업에 집중돼 있던 수익 구조를 투자운영/운영/IT 플랫폼 사업으로 분산할 계획이다. 그간 부동산개발/운영사업 부문에서 운영수입과 상품매출이 차지하는 비중은 1%가 채 되지 않았다. 통상 개발에 따른 분양수입이 전체 매출의 절반 이상을 책임졌다. 지난해에는 강남 스케일타워 매각으로 지분법관련이익 비중이 이례적으로 전체 매출의 48%를 견인했다.


우선 투자운영의 경우 100% 자회사 디앤디인베스트먼트(DDI)의 리츠 운영자산 규모를 키워 매입/운영/매각보수를 늘려나갈 계획이다. 디앤디인베스트먼트는 SK디앤디에서 리츠 AMC 역할을 하는 곳이다. 2018년 12월 에피소드 수유를 시작으로 신촌, 서초, 강남 등 SK디앤디의 임대주택 자산을 담고 있다.

2021년 8월에는 멀티섹터 스폰서 리츠를 콘셉트로 디앤디플랫폼리츠를 상장시켰다. 현재 디앤디플랫폼리츠를 통해서는 세미콜론 문래, 파스토 용인1·2센터, 일본 오다와라 아마존 등 4개 자산을 운용하고 있다. 앞으로는 SK디앤디 개발자산을 해당 리츠에 적극적으로 편입해 딜 파이프라인을 확장할 계획이다.

명동N빌딩은 스폰서 SK디앤디의 개발자산에 대한 첫 편입 사례가 될 전망이다. 리츠 수권절차를 거쳐 연내 편입을 마칠 예정으로, 매도인 SK디앤디는 해당 자산에 보통주 투자를 진행한다. 디앤디플랫폼리츠는 AUM 2조원 달성 후 기업신용등급 AA- 이상을 획득해 자금조달 경쟁력을 확보하고, 이를 바탕으로 SK디앤디의 공동 개발사업에 초기 투자한다는 전략을 세웠다.

SK디앤디는 주거 브랜드 '에피소드'를 기반으로 코리빙 사업도 계속 확장하고 있다. 지난 4월 에피소드 신촌, 서초, 강남, 성수 1, 2, 수유에 이어 용산 지점을 오픈했다. 2026년까지 신촌2, 남산, 용두 등 3개 지점을 추가해 총 5만세대를 확보하는 것을 목표로 하고 있다. 향후 에피소드 상품을 단기/중기 거주 모델로 세분화하고 청년주택, 시니어주거 관련 상품 개발도 검토할 계획이다.

에피소드 사업 확대에 따라 디앤디프라퍼티솔루션(DDPS)의 운영수익도 늘어날 것으로 보인다. SK디앤디에서 가구사업과 부동산운영관리를 담당하고 있는 디앤디프라퍼티솔루션은 에피소드 브랜드를 비롯해 중소형 오피스텔과 오피스를 운영자산으로 확보하고 있다. 임대주거의 위탁, 마스터리스(Master Lease), 컨설팅을 통한 보수가 주요 수입원이다.

최근에는 운영자산에 거주하는 고객과 생활편의 서비스 사업자를 연결하는 주거 플랫폼 사업에도 뛰어들어 추가 수익원 확보에 나섰다. 지난해 4월 플랫폼 기업 야놀자와 합작법인 '커넥트파이 클라우드(Connectfy Cloud)'를 설립했다. 현재 연내 첫 서비스 출시를 목표로 개발을 진행 중으로, 수익 인식 시점은 아직 정해지지 않았다.