이 기사는 2024년 08월 06일 07:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스밸류리츠는 국내 1위 부동산 전문 자산운용사인 이지스자산운용에서 출시한 상장리츠다. 펀드를 기초자산으로 담은 재간접 상장리츠이지만 단점을 최소화했다는 특징을 갖고 있다. 리츠가 투자한 펀드 모두 이지스자산운용이 설정하고 리츠의 지배력도 높다. 상장리츠 투자자를 위한 의사결정이 가능하다는 의미다.

상장리츠 중 최초로 밸류업에 도전장을 내밀었다. 오는 8월 말 결산기 기준으로 자산 매각 없는 특별배당을 약속했다. 자산가치 상승분을 미리 투자자들과 나누려는 구상이다. 또 결산일과 배당락일을 분리해 투자자들이 배당을 확인하고 투자를 결정할 수 있도록 한다는 계획을 세웠다.

◇이지스자산운용의 첫 상장리츠, 펀드도 동시 운용

이지스밸류플러스리츠(이지스밸류리츠)는 이지스자산운용이 2020년 7월 상장시킨 재간접리츠다. 자본시장법에서 재간접리츠는 자산총액의 40% 이상을 부동산 펀드에 투자하는 리츠로 정의된다.

현재 3개 펀드 수익증권과 2개 자(子)리츠를 포트폴리오에 담고 있다. 3개 수익증권 비중이 92.2%에 달한다. 자리츠 비중은 7.8%에 불과하기 때문에 재간접리츠에 분류된다. 이지스밸류리츠가 투자한 3개 부동산 펀드는 모두 이지스자산운용이 설정했다.

이지스밸류리츠는 자본시장법상 재간접리츠로 분류된다. 하지만 일반적으로 재간접리츠의 단점으로 지적되는 문제들을 갖고 있지는 않다. 펀드 운용사의 의사결정에 관여하지 못하는 점, 리츠 투자자 입장에서 중복 수수료를 내야하는 점 등의 한계는 이지스밸류리츠와는 무관하다.

리츠 운용사와 펀드 운용사 모두 이지스자산운용으로 같다는 특성 때문이다. 리츠와 펀드의 이해관계가 기본적으로 일치하고 불일치할 경우에도 합의를 이루기 쉽다. 더불어 이지스밸류리츠가 펀드 지분 99%를 소유해 사실상 100% 의사결정권을 갖고 있다고 볼 수 있다.

중복 수수료도 내지 않고 있다. 재간접리츠는 펀드 운용사에 1차, 리츠 운용사에 2차로 각종 수수료가 부과된다. 하지만 이지스밸류리츠는 펀드에서만 매입·운용·매각 관련 보수를 받고 있다. 리츠는 주가와 연동한 운용성과 보수만 발생하는 구조를 짰다.


◇오는 결산기 주당 600원 이상 특별배당 발표

공모가 5000원 기준 6%대 배당을 매년 지급해 오고 있다. IPO 당시 약속했던 배당수익률과 같거나 소폭 높은 수준이다. 배당률 상향 목표는 따로 제시하지 않았다. 올해 이후에도 연 6%대 배당을 유지하는 가운데 특별배당을 통해 주주가치를 제고한다는 목표다.

이지스밸류리츠의 누적 배당수익률은 공모가 기준 25.8%로 나타났다. IPO 이후 올해 상반기 배당금 지급을 완료한 9기(23년9월~24년2월) 결산까지 주당배당금 합이 1290원으로 나타났다.

이지스밸류리츠보다 먼저 상장한 NH프라임리츠와 롯데리츠의 주당배당금 합을 이미 뛰어넘었다. NH프라임리츠는 지난해 11월 결산까지 총 1250원, 롯데리츠는 지난해 12월 결산까지 총 1226원의 주당배당금을 지급한 바 있다. 각각 2019년 12월과 10월에 코스피에 입성했다.

다가오는 결산기에는 특별배당을 예고했다. 이지스밸류리츠는 10기(24년3월~24년8월) 결산 기준 주당 600원 이상의 배당금을 투자자들과 나눌 것이라고 약속했다. 연 환산 배당수익률로 치면 24%에 달한다. 배당금은 통상 결산 후 3개월 뒤에 지급된다.

특별배당은 태평로빌딩 가치가 급등하면서 이뤄졌다. 이지스밸류리츠는 이지스제97호펀드를 통해 태평로빌딩에 투자했다. 자산가치가 매입 당시보다 40% 이상 상승한 것으로 나타났다. 자산가치 상승분을 미리 주주들에게 환원하기로 했다. 상장리츠 최초로 자산 매각 없는 특별배당을 실현하게 된다.

연말까지 누적 배당수익률은 37.8%를 넘게 될 전망이다. 10기 주당배당금을 600원으로 추정하면 주당배당금이 1890원으로 합산된다. 공모에 참여한 투자자들은 4년 만에 공모가 5000원의 40% 수준 배당금 회수를 눈앞에 두고 있다.


◇결산일·배당락일 분리, 예측가능성 제공

이지스밸류리츠는 상장리츠 중 처음으로 정부의 밸류업 프로그램에 동참하기 위한 방안을 내놓았다. '선배당 후투자'가 가능하도록 결산기 말일에 해당하는 의결권 기준일과 배당락일인 배당 기준일을 분리하기로 했다. 그 사이 배당금을 확정해 투자자들이 배당 수준을 확인한 뒤 투자 의사결정을 할 수 있게 한다는 방침이다.

상장리츠를 비롯한 국내 대부분 상장사는 결산일이 주주명부가 폐쇄되는 의결권 기준일이자 배당 기준일이다. 통상 결산일로부터 두 달 뒤에 정기주주총회가 열리고 여기서 배당금이 확정되는 구조다.

수취할 임대료 추정이 용이한 상장리츠들은 배당락일 전 예상 주당배당금 규모를 IR을 통해 발표하기도 한다. 하지만 결산 후 배당금을 실제로 지급받기 한 달 전까지 그 규모를 알 수 없는 상장리츠도 다수 있다.