이 기사는 2024년 08월 09일 07:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

코로나19를 기점으로 유연근무제가 자리를 잡을 것으로 예상됐다. 비대면 업무의 효율성을 경험한 만큼 코로나19가 끝나도 유연근무제가 정착될 것이라는 전망이 많았다. 새벽녘 피곤함에 무거운 발걸음을 옮기는 직장인들의 모습은 더이상 찾아보기 힘들 것처럼 보였다. 코로나19가 끝나고 미국과 유럽 등 대부분의 지역에선 이 같은 전망이 얼추 들어맞았다. 하지만 국내는 달랐다. 본래의 출퇴근 모습을 되찾았다.

이런 이유에서 국내 오피스 시장은 여전히 대체투자 분야에선 주요 먹거리로 꼽히고 있다. 주요 핵심 권역의 오피스의 경우 공실을 찾아보기 힘들다. 수요초과 시장이 되면서 임대료도 덩달아 올랐다. 자연스레 오피스의 가격도 뛰었다. 적어도 국내 시장에서 만큼은 부동산 '불패'라는 말이 통하는 양상이다. 괜찮은 자산이 매물로 출회하면 공격적으로 입찰에 참여하고 있는 것도 이와 무관치 않다.

물론 이 같은 분위기 속에서도 고충이 없는 것은 아니다. 가격이 아무리 오르더라도 수익률도 같이 오르지는 않기 때문이다. 기준 가격이 오르는 만큼 수익자의 수익률을 맞추는 난이도는 더 올라가기 마련이다. 이 지점에서 몇몇 운용역들의 고민이 깊어지고 있는 듯하다. 최근 만난 몇몇 운용역들은 실물자산의 가치제고에 대한 이야기를 많이 했다. 오피스 자체로만 보면 자산으로서 책정된 가격에 더해 가치를 끌어올리기 마땅치 않아서다. 그나마 개발을 통해서 노려볼 수 있지만, 이마저도 최근 경색된 PF 시장을 고려하면 여의치 않은 실정이다.

사실 이 같은 고민은 국내 운용사에 국한된 이야기는 아니다. 글로벌 운용사들도 크게 다르지 않다. 몇몇 대형 운용사들은 나름의 해법을 찾아 전략적으로 접근하고 있기도 하다. 실물자산을 기업화 시키는 형태가 그것이다. 부동산에 더해 '오퍼레이터' 역할을 하는 회사를 직접 설립하거나 인수해서 붙이는 식이다.

예를들어 데이터센터 투자의 경우 여러개의 데이터센터를 인수하고 이를 운영할 오퍼레이터 기업을 만든다. 패키지 형태로 묶을 경우 단순 실물자산이 아닌 기업 관점에서 가격을 산정할 수 있다. 물론 부동산 가격 상승을 통한 이익도 동시에 노릴 수 있다. 이 같은 아이디어는 부동산 관련 스타트업의 전략적 관점에서 착안한 것으로 알려졌다. 실물자산이 없지만 오퍼레이터로서 수천억원에서 조단위 기업가치를 인정받고 있는 기업으로 성장한 스타트업들이 다수 존재한다.

당장 국내 운용사 중에서 이런 방안을 구체적으로 고민하고 있는 곳은 없는 실정이다. 투자 관점에서만 시장을 바라봤던 터라 오퍼레이터로서의 역량까지 갖추고 있지는 않아서다. 동시에 관심이 미치지 않았던 분야다. 마땅한 대안이 없는 상황에서 국내 실정에 맞춰 적용해 보는 것은 어떨까 싶다.