이 기사는 2024년 08월 19일 11:03 thebell 에 표출된 기사입니다.

올해 상반기 부동산펀드 총 설정액은 별다른 변화 없이 평년 수준을 유지했다. 업계 대형 플레이어인 이지스자산운용, 삼성SRA자산운용, 미래에셋자산운용, 마스턴투자운용 등이 지난해와 마찬가지로 1~4위에 랭크됐다. 하나대체투자자산운용과 신한자산운용의 순위가 변동된 것 외에는 9위까지 지난해와 같은 그림이 연출됐다.

2020년부터 줄곧 업계 10위권에 올랐던 베스타스자산운용이 순위권에서 처음 이탈한 게 그나마 눈길을 끌었다. 그간 주력했던 해외부동산 투자에 대해 사후관리를 성실히 수행했으나 신규 딜소싱이 부진한 여파가 컸다. 10위 자리는 메리츠대체투자운용이 차지했다.

19일 더벨이 집계한 부동산 리그테이블에 따르면 올해 6월 말 기준 국내 자산운용사의 공·사모 부동산 펀드 설정액은 162조237억원으로 집계됐다. 지난해 말(155조8456억원) 대비 4.0% 늘어난 수치다. 실물 매매건수가 감소해 기존 외형이 유지되는 한편 신규 설정된 펀드들이 힘을 보탰다.

◇여전했던 상위권…하위권서 베스타스·메리츠대체 '바통터치'

설정액 상위 10곳에 속한 자산운용사들은 부동산펀드 외형을 불리는 데 모두 성공했다. 이지스자산운용이 지난해 말(21조8719억원) 대비 1조1385억원을 추가한 23조104억원으로 업계 1위에 올랐고, 1조3741억원을 모집한 삼성SRA자산운용(14조2748억원)이 뒤를 이었다.

상위권 운용사들은 별다른 순위변동 없이 고루 외형을 확대한 상황이다. 지난해 말 8조7837억원으로 업계 3위였던 미래에셋자산운용은 올해 상반기 중 8368억원을 더해 9조6205억원까지 몸집을 불렸다. 지난해 말 마스턴투자운용에 턱밑 추격을 허용하기도 했으나 재차 격차를 벌리며 올해 상반기에도 3위 자리를 지켜냈다.

마스턴투자운용도 4위를 유지했다. 마스턴투자운용의 올해 6월 말 기준 부동산펀드 설정액은 총 8조4814억원이다. 상반기 중 1348억원을 추가 모집하는 데 그쳤으나 5~6위권과 일찍이 2조원 이상 격차를 벌려둔 덕에 어렵지 않게 제자리를 지켜낼 수 있었다.

5~6위권에서는 순위 변동이 관측됐다. 상반기 중 4759억원을 더한 하나대체투자자산운용이 6조5427억원으로 업계 5위에 올랐고, 지난해 말 5위였던 신한자산운용은 상반기 동안 3607억원을 모집하는 데 그쳐 6위(6조5030억원)로 내려앉았다. 지난해 말 양사의 부동산펀드 설정액 격차는 약 800억원에 불과했다.

하위권에서는 베스타스자산운용의 10위권 이탈 외에는 유의미한 변화가 관측되지 않았다. 케이비자산운용(6조177억원), 키움투자자산운용(5조1533억원), 코람코자산운용(4조5849억원)이 지난해 말에 이어 동일하게 7위, 8위, 9위에 랭크됐다. 베스타스자산운용이 이탈한 10위 자리에는 메리츠대체투자운용(4조1911억원)이 새롭게 이름을 올렸다.

베스타스자산운용은 기존의 부동산펀드 설정액 10위권 하우스 중 유일하게 설정액 감소세를 기록했다. 지난해 말 4조1916억원이었던 총 설정액은 올해 6월 말 4조831억원으로 1000억원 가량 감소했다. 그간 주력했던 해외부동산 투자관리, 신규 딜소싱 부진 등이 영향을 끼친 것으로 보인다.

베스타스운용은 부동산펀드 리그테이블이 집계되기 시작한 2020년 이후 줄곧 10위권에 올랐지만 최근의 약세로 첫 10위권에서 이탈하게 됐다. 베스타스자산운용의 부동산펀드 총설정액 순위는 2020년 8위, 2021년 9위, 2022년 9위, 2023년 10위 등이었다. 올해 상반기는 메리츠대체투자운용에 밀려 11위에 랭크됐다.


◇'실물 이지스·블라인드 삼성SRA' 전통 강호의 약진

올해 상반기는 평소와 마찬가지로 강호들의 활약이 두드러졌다. 업계 1~2위에 랭크된 이지스자산운용과 삼성SRA자산운용만이 상반기 동안 조 단위 자금을 추가 유치하며 눈에 띄는 성장세를 보였다. 실물형펀드로는 이지스자산운용이, 블라인드펀드로는 삼성SRA자산운용이 두각을 드러냈다.

이지스자산운용은 올해 6월 말 기준 부동산 운용자산 설정규모 1위를 차지했다. 총 설정액은 23조104억원으로 지난해 말 대비 1조1385억원 늘어났다. 국내 10위권 부동산 운용사 가운데 삼성SRA자산운용 다음으로 가장 큰 증가폭이다.

이지스자산운용은 해마다 조 단위 설정 원본을 추가하고 있다. 2020년 말 15조7441억원이던 부동산펀드 설정액은 2021년 말 18조2490억원으로, 2022년 말에는 19조8946억원까지 대폭 치솟았다. 2023년에는 한 해 동안 1조9773억원을 추가 적립해 연말 기준 21조8719억원을 기록했다.

올해 상반기 소화한 여러 실물형 딜들이 외형 확대에 기여했다. 이지스자산운용은 올해 상반기 중 인천 서구 소재의 석남물류센터를 KKR로부터 5850억원에 매입했다. 또 공매 물건이었던 성남 분당 소재의 야탑물류센터를 에스앤로지스틱스로부터 2226억원에 매입한 것으로 파악된다. 경기 화성시 소재의 피벗로지스화성물류센터 또한 피벗플로스로부터 2120억원에 선매입했다.

한편 삼성SRA자산운용은 부동산펀드 규모 2위 지위를 굳건히 다지는 모습이다. 올해 6월 말 기준 삼성SRA자산운용의 부동산펀드 총설정액은 14조2748억원으로, 지난해 말 대비 1조3741억원 늘어났다. 국내 부동산 운용사 가운데 가장 큰 증가폭이다.

선두와의 격차는 여전히 큰 상황이지만 삼성SRA자산운용은 해마다 가장 큰 증가폭을 기록 중이다. 지난해 한 해 동안에만 3조3000억원가량을 추가해 이지스자산운용의 증가폭을 크게 웃돌았다. 지난 2022년의 경우 3조2000억원을 추가해 미래에셋자산운용을 제치고 2위로 도약하기도 했다.

기존에 강점을 보여온 블라인드펀드에서 투자금을 추가 유치해 펀드를 설정한 게 외형 확장에 주효했다. 그간 삼성SRA자산운용은 국내 부동산을 담보로 대출해 주거나, 글로벌 코어 오피스를 직접 인수하는 전략을 주로 취해왔다. 투자자산을 어느 하나에만 집중하지 않고 주거, 오피스 등을 모두 검토하는 방식이다.

올해 상반기 설정한 주요 블라인드 펀드로는 부동산시장에 대출금을 제공하는 'KDF1호'(약정액 1500억원), 'DPF3호'(1조원) 등이 있다. 이외 해외 블라인드펀드인 'GSF3호'(1조원)와 국내PF시장에 투자하는 'DCMF3호'(1조원) 등을 두루 설정했다. 상반기 동안 신규 설정한 블라인드펀드의 약정액은 도합 3조1500억원이다.