이 기사는 2024년 10월 18일 18시53분 thebell에 표출된 기사입니다

이지스자산운용의 서울 '대학로CGV' 운용에 숨통이 트일 전망이다. 기존 대주단과 차입금 만기 연장에 성공하면서다.

이지스자산운용으로선 투자금 회수를 위한 시간을 벌게 됐다. 그간 매각을 위해 매수자 물색을 벌여왔지만, 결과물을 만들어내지 못했다. 그 과정에서 기한이익상실(EOD) 위기에 내몰리기도 했다.

18일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 대학로CGV를 매입할 때 빌렸던 대출 만기를 연장했다. 연장 기간은 1년이다. 이지스자산운용으로선 매각을 위한 시간을 벌 수 있게 됐다.

이지스자산운용은 2019년 10월 설정한 '이지스이지스리테일부동산투자신탁299호'를 통해 대학로CGV를 인수했다. 총 자산 매입가는 630억원 정도로 펀드를 통해 216억원을 마련했고, 나머지 부족분은 선순위 담보대출 384억원, 후순위 담보대출 30억원 등으로 자금을 조달했다. 대주단은 메트라이프생명보험(선순위), SBI저축은행(후순위) 등 두 곳이다.

코로나19 사태가 터지고 영화관 운영이 차질을 빚으면서 매수자를 찾는 데 난항을 겪어왔다. 2022년 7월과 2023년 5월 두 차례 매각 입찰을 진행했지만, 응찰자는 없었다. 이후 상시 매각을 진행 중이지만 잠재 매수자를 찾지 못하는 상황이다. 그만큼 대출이자도 버거운 상태다. 이와 함께 감정평가액도 낮아졌다. 자산가치는 인수당시 대비 40% 가까이 빠진 상태다.

이지스자산운용이 투자했을 당시에는 대학로 핵심 상권에 위치한 유일한 영화관 건물이라는 점에서 꾸준한 매출이 발생할 것으로 판단했다. CJ CGV가 건물을 100% 책임임차(마스터리스)하고 있는 장기 임차인이라는 점도 주요 투자요소로 꼽혔다.

다만 코로나19 사태로 극장 이용객 수가 급감하면서 단일 임차인이라는 점이 오히려 악재가 됐다. CGV의 수익성이 급감했고, 자산의 매력도는 떨어졌다. 안그래도 영화산업에 대한 부정적인 전망이 나오고 있는 상황에서 금리마저 급격히 상승했고, 운용에 어려움이 가중됐다.

물론 이 과정에서 일부 원매자와 수의계약 형태로 협상테이블이 차려지기도 했다. 하지만 가격 이슈로 최종적으로 협의접을 찾지 못했고, 매각은 무위에 그쳤다.

대주단으로선 EOD를 선언하고 공매로 넘기는 선택지도 고려대상이었지만 최근 시장 분위기를 고려해 만기 연장을 택한 것으로 보인다. 금리 인하 기조로 인해 시장에 유동성이 풀리고, 자연스레 매각에도 숨통이 트일 것이란 전망이다.

여기에 공모펀드라는 점도 선뜻 EOD를 선언하기 어려웠던 요인으로 지목된다. 실제 대주단은 이미 한 차례 대출 만기 연장을 해주기도 했다. 가치가 급락한 상황에서 자산을 매각할 시간을 충분히 벌어주는 방향으로 의사결정을 내렸다.

금융투자업계 관계자는 "이지스자산운용으로선 내년 10월까지 투자금을 회수할 시간을 벌었다"며 "금리가 안정화 국면으로 접어들 것으로 예상되는 만큼 매각에도 숨통이 트일 것 같다"고 말했다.

대학로 CGV' 건물은 2004년 6월에 준공됐다. 지하 6층, 지상 9층으로 구성된 대학로 상권 내 유일한 영화관이다. 임대차 계약기간은 오는 2027년 6월까지다. 임차인인 CJ CGV는 전층을 영화관(973석), 사무실, 매표소 등으로 사용하고 있다.