이 기사는 2024년 12월 13일 07:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

채움파트너스의 하이엔드 오피스텔 '디아포제(The Apogee) 청담 502·522'가 내년 8월 준공을 앞둔 가운데 분양에도 순항하고 있다. 최근 두 곳 모두 리파이낸싱도 성공했다. 인근 고급 주거시설 개발사업이 저조한 분양률로 자금조달에 어려움을 겪는 것과 달리 흥행 가도를 달리는 모습이다. 업계에서는 분양 시기와 규모 등이 유리하게 작용했다는 분석이 나온다.

13일 관련 업계에 따르면 부동산 개발업체 채움파트너스가 서울 강남구 도산대로 일대에 개발 중인 디아포제502는 지난달 말 기준 1호실을 제외하고 모두 분양 완료된 상태다. 호실별 기준 분양률 98% 수준이다. 디아포제522는 분양률 80%를 넘긴 것으로 나타났다. 지난 2022년 3월부터 분양을 시작해 약 2~3년간 분양률을 끌어올린 결과다.

안정적인 분양률을 바탕으로 최근 총 850억원 규모 리파이낸싱에도 성공했다. PFV청담502는 지난달 말 만기가 도래한 기존 대출에 대해 대주단과 리파이낸싱 계약을 체결해 내년 11월 27일로 만기를 1년 연장했다. 트랜치A에서 308억원, 트랜치B에서 30억원 등 총 338억원을 조달했다. 디아포제522의 시행법인인 PFV청담522는 총 512억원에 대한 대출약정을 체결, 내년 11월 18일까지로 연장했다.

다만 이번 리파이낸싱은 기존 대출 상환 후 신규로 대출 약정을 맺은 건으로, 대출금리 등 기존 계약조건과 달라진 내용도 포함됐다. 대주단 관계자는 "대출취급 조건 관련 구체적 변동사항은 공개할 수 없다"고 말했다.

업계에서는 부동산 호황기에 속하는 2022년 초반에 분양에 나선데다 규모가 크지 않은 점도 흥행 요인으로 꼽고 있다. 비슷한 시기 분양한 청담동 레이어 청담, 논현동 포도더블랙 등도 분양을 성공적으로 마무리한 바 있다.

반면 부동산 경기 침체가 본격화한 2022년 10월 분양을 시작한 루시아청담514더테라스는 저조한 분양률로 아직도 착공 일정이 정해지지 않았다. 그해 12월 분양한 토브 청담은 사전분양률 기준(50%)을 채우지 못하며 PF 자금조달에 실패, 올 상반기 부지를 매각하며 사업을 접었다. 도산공원 일대에 조성되는 더피크도산도 계약률 60% 미만으로 본PF 전환 및 착공 시점이 계속 미뤄지고 있다.

디아포제 502와 522는 두 곳 모두 전용면적 53~80㎡대로 구성된 중소형 오피스텔로 타 하이엔드 시설에 비해 가격 부담이 높지 않은 편이다. 분양가는 평당 1억2000만원~1억4000만원대로 타입별 최종 분양가는 19억~25억원이다. 한 시행업계 관계자는 "규모도 작은데다 분양시기가 좋았던 점이 가장 큰 영향을 미쳤다"며 "과거 분양방식을 선착순 초치기로 진행했던 점도 초기 분양률을 높이는 데 한 몫했던 것으로 안다"고 말했다.

디아포제502는 서울 강남구 청담동 48, 48-1번지 일원에 조성된다. 대지면적 754㎡, 연면적 7668㎡, 지하 4층~지상 20층 규모의 오피스텔 68실과 근린생활시설이 들어선다. 디아포제522는 강남구 청담동 50-1, 50-2번지 일원에 대지면적 1015㎡, 연면적 9998㎡에 지하 4층~지상 20층 규모로 지어진다. 주 용도는 오피스텔 85실과 근린생활시설이다.

이번 리파이낸싱을 통해 시공사 효성중공업의 책임준공 기한도 연장됐다. 당초 지난달 말까지였던 책준 기한은 내년 8월 31일까지로 연장됐다. 철거 관련 인허가 절차가 늘어나며 철거작업이 지연된 영향이다. 효성중공업은 내년 8월 31일까지 사용승인을 득하는 책임준공의무를 미이행할 경우 차주의 대출채무에 대한 채무인수 조건으로 약정을 맺었다.

현재 디아포제502와 디아포제522 공정률은 각각 78.5%, 74.2%로 기록돼 연장된 준공기한까지는 무리가 없다는 입장이다. 착공은 지난 2022년 3~4월 시작됐다. 효성중공업 관계자는 "두 곳 모두 계획 대비 100% 이상의 달성률을 보이고 있어 공사기간 내 충분히 마무리될 것으로 보인다"고 말했다.

시행법인 PFV청담502는 2020년 6월 기존 루비나 빌딩과 부지를 510억원에 매입했다. 신한자산신탁이 수탁을 맡아 2021년 5월 소유권을 양수한 후 강남구청으로부터 건축인허가를 받고 이듬해 3월 공사를 시작했다. PFV청담522는 2021년 2개 필지를 동시에 매입해 사업에 착수했다. 두 곳 모두 설계는 크레오파트라 건축사사무소가 수행했고 효성중공업이 시공을 맡았다.

디아포제 시리즈는 부동산 개발업체 채움파트너스와 엘엠파트너스가 공동으로 시행을 주도한 사업이다. 두곳이 각각 시행법인의 지분을 47.5%씩 보유하고 있다. 신한자산신탁은 5% 지분으로 참여했다. PFV청담502는 지난해 말 기준 매출 318억원으로 전년 212억원 대비 상승했다. PFV청담522는 2022년 매출 200억원에서 지난해 325억원으로 증가했다.

채움파트너스는 김용일 채움파트너스·정광종합건설 회장이 이끄는 인천 기반의 부동산 개발업체다. 김 회장 및 그 특수관계인이 100% 지분을 소유하고 있다. 김 회장은 2021년 청담동 디아포제를 출범하며 강남 하이엔드 단지 개발사업에 처음 뛰어들었다.

김용일 회장은 지난 2019년 작고한 김광식 전 인천상공회의소 회장의 장남이다. 부친이 인천을 기반으로 경영하던 건설사를 이어받았다. 과거 김 전 회장은 1990년 정광종합건설을 설립해 인천 계양구, 남동구, 연수구 일대에서 정광아파트를 신축하며 사업을 확장했다.