이 기사는 2025년 02월 14일 07시15분 thebell에 표출된 기사입니다

신한글로벌액티브리츠가 자산 매각을 추진한다. 포트폴리오의 약 20%를 매각해 400억원 안팎의 자금을 확보한다는 방침이다. 이 자금으로 8.5%에 빌렸던 397억원의 단기차입금을 갚아 이자비용 부담을 덜어낼 예정이다.

환정산금을 위해 200억원 안팎으로 다시 대출 받는다. 금리는 5%대에서 형성될 전망이다. 재무구조가 개선되는 만큼 배당 안정성은 지금보다 높아질 것으로 보인다. 신한글로벌액티브리츠도 배당금을 정상적으로 지급하겠다고 약속했다.

◇포트폴리오 자산 20%대 매각 추진, 400억 확보

14일 리츠업계에 따르면 신한글로벌액티브리츠가 최근 단기 운용 방향을 정한 것으로 나타났다. 근래 포트폴리오 자산가치 하락과 환헤지 정산금 조달 리스크로 주가가 대폭 하락했다. 전날 13일 신한글로벌액티브리츠는 1580원에 장을 마감했다. 공모가 3000원에 상장한 것을 고려하면 절반으로 가격이 떨어진 셈이다.

자산관리회사(AMC)인 신한리츠운용은 신한글로벌액티브리츠 포트폴리오 자산 일부를 매각하기로 결정했다. 신한글로벌액티브리츠는 기초자산으로 미국 개방형 부동산 펀드를 담고 있다. 펀드를 일부 환매해서 현금을 확보하겠다는 뜻이다.

최근 주가 하락으로 인해 주주들이 요구했던 리츠 청산 요구를 일부 수용한 것으로도 풀이된다. 자산을 모두 매각하진 않지만 현재 부채를 모두 갚아 재무구조를 개선할 수 있는 만큼 펀드를 환매한다는 방침이다. 환매 대상 펀드와 규모는 아직 구체적으로 발표하지 않았다.

신한글로벌액티브리츠의 자산 취득가액 기준 운용자산(AUM) 규모는 1억4210만 달러였다. 신한리츠운용에 따르면 지난해 말 가결산 기준 리츠의 자산가치는 1억1650만 달러로 추정된다. 자산가치가 18%가량 떨어졌다는 의미다.

신한글로벌액티브리츠의 총 차입금은 397억원이다. 최소 400억원을 확보하기 위해서는 원달러 환율 1450원을 기준으로 2738만 달러 정도를 매각해야 할 전망이다. 자산 취득가액 대비 19.3%, 현재 자산가치 대비 23.5% 수준이다.

자산 매각 이후 주당 순자산가치는 바뀌지 않는다. 회계적으로 자산과 부채가 모두 줄어들기 때문이다. 다만 신한글로벌액티브리츠의 AUM은 종전 2000억원 수준에서 1600억원가량으로 축소가 불가피하다.


◇200억가량 한도 대출…포트폴리오 금리 하락, 재무구조 개선

신한글로벌액티브리츠는 부채를 정리한 뒤 다시 환헤지 정산금 조달을 위한 대출을 받을 예정이다. 올해 7월과 8월에 롤오버가 예정돼 있다. 이때 원달러 환율을 1450원으로 가정할시 약 233억원의 자금이 필요하다.

하지만 펀드 일부 매각으로 포트폴리오가 축소되는 만큼 환헤지 정산금도 줄어들 예정이다. 이에 따라 200억원 안팎을 빌릴 것으로 보인다. 최근 국내 글로벌리츠들을 보면 통상 5%대에 환헤지 정산금 한도 대출을 받고 있다.

신한글로벌액티브리츠가 상환하는 총 차입금 397억원은 기존에 단기차입 형태로 빌렸다. 올인(All-in) 금리가 연 8.5%에 달해 이자비용 부담이 큰 상황이었다. 한도 대출 금리가 5%대에서 결정될 경우 현금흐름이 개선될 전망이다.

약속했던 배당금도 지속적으로 지급한다는 방침이다. 신한글로벌액티브리츠는 상장 후 2년간 공모가 3000원 대비 8.5%의 수익률을 약속한 바 있다. 상장 후 첫 번째 배당이었던 지난해 8월 말을 기준으로는 주당 126원을 배당했다.

신한글로벌액티브리츠 관계자는 "향후 자산매각, 환정산금, 한도대출 등 조건이 확정되는대로 주주들과 소통하겠다"는 뜻을 밝혔다.