이 기사는 2025년 03월 21일 07시20분 thebell에 표출된 기사입니다

한화 건설부문은 대부분 지분투자를 실시한 사업장에 부동산 PF 신용보강을 제공한다. 특히 브릿지론 단계에 있는 사업장의 경우 모든 시행사에 지분을 투입했다. 능동적으로 우발부채를 관리할 수 있는 구조를 만들어 둔 셈이다.

지난해 서울역북부역세권 복합개발 공사를 시작한 한화는 올해도 다수의 사업장을 본PF로 전환시킬 예정이다. 창원 데이터센터(IDC) 개발사업의 경우 이미 공사가 시작됐고 울산광역시 공동주택 개발사업 역시 하반기 본PF 전환이 예정돼 있다. 다만 새로 설립한 부동산 개발 자회사 에이치씨앤디가 시행하는 사업들은 연내 전환이 어려울 것으로 전망된다.

◇서울역북부·대전역세권 채무보증 회수, 고위험 우발부채 지분투자 사업장에 국한

한화의 2024년 말 기준 부동산 PF 우발부채는 총 1조4283억원으로 집계됐다. 이는 9582억원이었던 2023년 말 대비 49.1% 증가한 수치다.

PF 우발부채가 증가한 원인은 서울역북부역세권 복합개발사업의 본PF 전환이다. 지난해 10월 2조1050억원 규모 본PF 대출약정이 체결되면서 한화가 제공하는 신용보강 규모가 확대됐다. 보증금액 기준 2200억원이었던 한화의 신용보강 규모는 2024년 말 3102억원으로 늘었다. 보증한도는 5050억원에 달한다.

다만 상대적으로 우발부채 현실화 가능성이 높은 브릿지론 우발부채 규모는 축소됐다. 2023년 말 4149억원이었던 수치는 2024년 말 2576억원으로 줄어든 상태다.

서울역북부역세권 복합개발 외에도 대전역세권 복합개발 사업의 신용보강이 해소된 결과다. 대전광역시 동구 소제동 291-6번지 일원에 공동주택 987가구와 호텔, 오피스 등을 조성하는 프로젝트로 2023년 말 기준 440억원의 신용보강이 제공돼 있던 사업이다.

시행을 맡은 프로젝트금융투자회사(PFV)인 대전역세권개발이 신용보강 구조를 변경하면서 한화의 신용보강이 해소됐다. 기존에는 한화가 PF대출에 대해 직접 신용보강을 제공했지만 현재는 PFV가 코레일에 납부한 토지대금에 대한 반환채권을 담보로 자금이 인출된 상태다.

한화 PF 우발부채 포트폴리오의 특징은 모든 브릿지론 신용보강이 관계사에 제공됐다는 점이다. 시행사 지분을 한화가 보유하고 있는 만큼 우발부채 리스크를 직접 관리하거나 관련 동향을 신속하게 파악할 수 있는 구조다.

이같은 구조는 별도기준 재무비율을 관리할 수 있다는 장점도 있다. 차입금을 조달하는 주체가 한화와 별개의 법인이기 때문에 별도기준 부채가 늘어나지 않는다. 연결기준 재무비율에는 영향이 있지만 자회사 한화생명의 자산과 부채가 연결 재무제표에 합산되기 때문에 실제 수치에 미치는 영향은 제한적이다. 2024년 말 한화의 연결기준 자산총계는 252조370억원에 달하지만 별도기준 수치는 10조421억원에 그친다.

현재 신용보강이 제공돼 있는 브릿지론 사업장은 총 5곳으로 △경기 광주 공동주택 △경기 수원 오피스텔 △울산 공동주택 △경기 김포 공동주택 △경남 창원 IDC 등이다. 경기 광주와 수원 사업장의 시행을 맡은 에이치씨앤디는 지분율이 100%로 집계됐다. 울산 사업장 시행사 에이치헤리티지는 50%, 창원IDC 시행사 안다IDC제12·13호 사모펀드는 각각 61%, 98.36%의 지분을 보유 중이다. 김포 사업장 시행사에 대한 지분율은 10%로 나타났다.

◇울산·창원 사업장 연내 본PF 전환, 브릿지론 하회하는 현금성자산 약점

올해 본PF 전환이 예정돼 있는 브릿지론 사업장은 두곳이다. 창원 IDC 개발사업과 울산 공동주택 개발사업이 본PF 전환을 준비하고 있다.

창원 IDC 개발사업은 이미 공사가 시작된 단계다. 시행을 맡은 펀드가 보유하고 있는 에퀴티와 브릿지론 여유자금을 바탕으로 공사가 시작됐다. 지난해 말 기준 신용보강 규모는 보증한도 340억원, 보증금액 237억원 등이다.

이 사업은 경상남도 창원시 성산구 성주동 26번지 일원 4만4000여㎡ 부지에 지하 2층~지상 7층, 2개동 규모의 IDC를 조성하는 프로젝트다. 한화 외에도 LG CNS와 한국산업단지공단, 안다자산운용 등이 사업에 참여하고 있다.

울산 공동주택 개발사업은 한화 건설부문과 한화솔루션 인사이트 부문이 공동으로 개발하는 프로젝트다. 한화케미칼 울산공장 무거사택이 위치했던 울산광역시 남구 무거동 1422번지 일원 7만5151㎡ 부지에 지하 3층~지상 최고 25층, 8개동 규모로 공동주택 816가구를 조성한다.

2024년 말 기준 보증한도는 2000억원이다. 대출잔액은 1750억원이고 만기는 오는 12월로 설정돼 있다. 오는 9월 분양이 예정돼 있는 만큼 3분기 중 본PF 전환이 예상된다.

에이치씨앤디가 시행하는 경기도 광주와 수원 개발사업은 본PF 전환일정이 확정되지 않았다. 광주 사업장의 개발 구상은 나와 있지만 인허가 절차에 시간이 소요될 것으로 전망된다. 수원 사업장은 개발 방향이 아직 수립되지 않은 상태다.

PF 우발부채에 대한 대응여력은 제고가 필요할 것으로 보인다. 지난해 말 기준 현금 및 현금성자산 규모가 1868억원에 그쳤기 때문이다. 이는 전체 브릿지론 우발부채의 72.5%에 불과한 수치다.

다만 울산과 창원 사업장이 예정대로 본PF로 전환되면 브릿지론 우발부채 규모가 1929억원으로 감소하게 된다. 또 2024년 말 기준으로 1조6940억원의 당좌차월 약정을 보유하고 있어 유사 시에는 금융기관 차입을 바탕으로 대응이 가능할 것으로 보인다.