이 기사는 2025년 04월 04일 07시15분 thebell에 표출된 기사입니다

HL D&I한라가 지난해 브릿지론 우발부채 감축에 성공했다. 다수의 사업장을 본PF로 전환시키면서 상대적으로 현실화 리스크가 큰 신용보강을 대부분 회수했다. 현재 브릿지론 단계에 머무르고 있는 개발 사업지가 한곳에 불과한 만큼 연내 관련 리스크가 모두 해소될 것으로 전망된다.

재무적으로는 브릿지론 우발부채를 웃도는 현금성자산을 보유하고 있지만 미분양 리스크 노출액 대비로는 부족한 수준이다. 다만 신용보강이 제공된 사업장들의 대출 만기가 대부분 2026년 이후 순차적으로 도래할 예정인 만큼 시간적 여유는 충분히 확보돼 있다.

◇신용보강 2428억→4987억, 지난해 다수 사업장 본PF 전환 영향

HL D&I한라의 지난해 말 PF 우발부채 총액은 4987억원으로 집계됐다. 이는 2428억원이었던 2023년 말 대비 105.4% 증가한 수치다.

다만 대부분이 기존 사업장의 진척에 따른 증가분이다. 사업장이 브릿지론에서 본PF로 전환되면 일반적으로는 시공을 맡은 건설사의 PF 우발부채 규모가 확대된다. 토지비 외에도 공사비 등이 함께 조달되기 때문에 브릿지론 대비 대출약정액이 크다.

지난해 7월 2000억원 규모 대출약정을 체결한 마포 주상복합 개발사업이 대표적인 본PF 전환사례다. 이 사업은 서울특별시 마포구 합정동 381-21번지 일원에 지하 7층~지상 38층, 269가구 규모로 도시형생활주택과 오피스텔을 조성하는 프로젝트다.

HL D&I한라가 2021년 2월부터 자금보충 약정 형태로 신용을 보강했던 사업지다. 신용보강 투입 후 3년 5개월 만에 본PF 전환에 성공한 셈이다. 신용보강 규모는 2023년 말 기준 775억원이었지만 본PF로 전환되면서 현재는 2000억원으로 확대됐다. 대출 만기는 2029년 1월이다.

이천 주상복합 개발사업도 지난해 4월 본PF로 전환됐다. 경기도 이천시 부발읍 아미리 737-6번지 일원에 공동주택 676가구와 업무시설 32실, 근린생활시설 등을 조성하는 프로젝트다. PF대출 약정액은 1500억원으로 HL D&I한라는 전체에 대해 자금보충 약정 형태로 신용을 보강하고 있다. 대출 만기는 2028년 6월로 설정됐다.

신규 신용보강 사업장은 파주 공동주택 개발사업이다. 경기도 파주시 문산읍 선유리 821-5 일원 9만3035㎡ 부지에 연면적 28만1747㎡, 지하 3층~지상 29층, 11개동 규모로 공동주택 1716가구를 조성하는 프로젝트다.

HL D&I한라는 750억원에 대해 채무인수 확약 형태로 신용을 보강하고 있다. 책임준공 약정액은 1440억원이다. 대출만기는 2028년 9월로 설정돼 있다.

부천 공동주택 개발사업도 신규 사업지다. 장미연립 가로주택정비사업으로 13억원의 연대보증을 제공하고 있다. 2024년 12월부터 신용보강이 투입되고 있으며 대출 만기는 공사 착공시점이다.

◇김해 공동주택 개발 연내 착공…현금성자산, 브릿지론 우발부채 상회

HL D&I한라의 남은 과제는 김해 공동주택 개발사업의 본PF 전환이다. 도시정비사업을 제외한 부동산 개발사업 중 유일하게 브릿지론 단계에 머무르고 있다. 2024년 말 기준 신용보강 규모는 170억원이다.

안동지역주택조합이 시행하는 프로젝트다. 경상남도 김해시 안동 118-1번지 일원에 지하 6층~지상 29층, 16개동, 1539가구 규모로 조성될 예정이다.

당초 HL D&I한라는 지난해 김해 공동주택 개발사업의 본PF 전환을 추진했다. 2018년 7월 조합설립인가 이후 2022년 9월 주택건설사업계획 승인을 획득하는 등 인허가 절차가 이미 마무리된 상태였기 때문이다. 다만 건설부동산 경기침체로 인해 지방 분양시장이 어려움을 겪음에 따라 착공 및 분양이 연기된 것으로 풀이된다.

다만 올해에는 본PF 전환이 가능할 것으로 예상된다. 분양시장 등 경제환경이 여전히 비우호적이지만 전년 대비 개선된 것으로 평가되기 때문이다.

PF 우발부채 현실화에 대한 대응 여력도 갖춰진 상태다. HL D&I한라는 지난해 말 기준으로 366억원의 현금성자산을 보유하고 있다. 434억원이었던 2023년 말 대비로는 감소했지만 2024년 말 기준 브릿지론 우발부채 233억원을 웃도는 수치다.

다만 미분양 리스크에 대응하기는 어려운 수준이다. 본PF 단계에 있는 사업지 중 서울 마포 주상복합(1979억원)과 경기 이천 주상복합(1486억원), 울산 중구 공동주택(1200억원) 등에 대해서는 자금보충 약정 형태로 신용보강이 제공돼 있다. 분양률 부진으로 인해 PF대출 상환이 불발되면 HL D&I한라가 PF대출을 대신 상환해야 하는 구조다.

대신 준공 및 대출만기까지 시간적 여유는 있다. 미분양 리스크에 노출돼 있는 7개 사업장 중 연내 대출만기가 도래하는 곳은 2곳에 불과하다. 나머지 사업장은 2026년 이후에 도래하는 대출만기 이전에 분양률 제고를 통해 PF대출 상환이 가능한 셈이다.

연내 대출만기가 도래하는 사업장은 울산 울주군 오피스텔 개발사업과 경기 시흥 공동주택 개발사업이다. 이들 사업장에 제공된 신용보강 규모는 각각 56억원과 94억원으로 집계됐다.