이 기사는 2010년 04월 22일 17:03 thebell 에 표출된 기사입니다.

행정공제회가 여의도 유진투자증권 빌딩 고가 낙찰 논란에 휩싸였다.

22일 관련업계에 따르면 지난 15일 유진투자증권 빌딩 매각 우선협상대상자로 선정된 행정공제회는 입찰에서 1800억원(3.3㎡당 1470만원)을 제시했다.

이는 당초 업계 예상치인 1700억원(3.3㎡당 1390만원)을 크게 웃도는 수치다. 2순위자인 국민연금의 입찰금액과는 50억원 가량 격차가 벌어진다. 도이치방크 계열 리프RREEF)와 싱가포르 아센다스(ASCENDAS)의 경우 각각 1700억원대 초반을 써낸 것으로 파악됐다.

업계는 행정공제회의 공격적인 입찰 참여가 매우 의외라는 반응이다. 투입자금에 비해 임대료 수익이 많지 않기 때문이다. 건물 매입대금이 1800억원에 책정될 경우 투자금 회수율 지표인 캡 레이트 (Cap Rate)는 6% 아래로 떨어진다. 이는 임대료 수익을 거둬 투자원금을 회수하는 최소 16년이 걸린다는 의미이다.

지난해 삼성자산운용이 매입한 여의도 파이낸스빌딩(옛 동양증권빌딩)은 캡 레이트가 6.5%에 형성됐다. 키움증권이 매입한 여의도 삼성빌딩도 켑 레이트가 7%를 웃돌았다

매각 주관사인 존스랑라살은 이 같은 주변 여건을 감안해 매각 목표가액을 1710억원(3.3㎡당 1400만원)에 설정했던 것으로 알려졌다.

업계 관계자는 “여의도 일대 A급 업무용 빌딩의 경우 켑레이트가 6.5% 안팎에 형성돼 있다”며 “임대료 수준이 비슷한 상황에서 투자금 회수율이 떨어진다는 건 그만큼 시장가격보다 높게 매입가격이 책정된 것으로 볼 수 있다”고 말했다.

이에 대해 행정공제회는 오는 2019년까지 유진투자증권이 건물의 장기 임차를 약정, 안정적인 임대수익 창출이 가능하다는 입장이다.

행정공제회 관계자는 "구체적인 목표 수익률을 밝힐 수 없지만 향후 사옥 활용 가치 등을 고려하면 투자성이 충분한 것으로 판단된다"고 설명했다. 그는 또 “다른 공제회에 비해 주식과 채권 비중이 높아 금융위기 이후 타격이 컸다”며 “대체투자 부문 사업계획 범위 내에서 실물 부동산 매입을 확대할 계획”이라고 덧붙였다.

행젱공제회는 실제 지난해 이성동 사업부이사장 취임 후 실물 자산 취득을 본격화 한 것으로 알려지고 있다.

그러나 유진투자증권 빌딩 매입 후 5년간 평균 운용 수익률은 5.73%로 회원 급여율(연 5.75%)을 밑돌 전망이다. 같은 기간 수익보다는 손실을 감수해야한다는 결론이 나온다. 자산 변동성을 줄이기 위해 실물 부동산 매입에 나섰지만 수익률 저하에 발목이 잡혔다.

업계 관계자는 “최근 연기금, 공제회 등의 기관투자가들이 상업용 부동산 시장에 뛰어들면서 업무용 빌딩 가격이 치솟고 있다"며 "매물 품귀현상까지 겹쳐 당분간 업무용 빌딩 시장의 이상 과열 현상이 이어질 것"이라고 내다봤다.