이 기사는 2024년 04월 19일 09:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

호텔 투자 시장이 변화하고 있다. 지난해부터 호텔 운영 유지 목적의 거래가 회복되기 시작했다는 분석이 나왔다. 이전까진 코로나19로 직격타를 맞은 호텔들을 오피스, 주택 등으로 탈바꿈시키려는 거래가 주를 이룬 점과 대비된다.

용도변경 가능 물량이 소진된 탓에 전반적인 거래 규모는 감소했다. 다만 올해는 지난해보단 많은 호텔들이 새 주인을 찾을 전망이다. 최소 9개동이 거래를 마쳤거나 현재 마케팅을 진행 중에 있다. 외국인 관광객이 다시 유입되기 시작하면서 호텔 운영이 정상화된 영향이라는 설명이다.

◇티마크그랜드호텔 명동·신라스테이 광화문 '클로징'

19일 젠스타메이트에 따르면 올해 거래 종결 및 거래 예정인 국내 호텔은 총 9곳으로 나타났다. 2곳은 1분기 중 딜 클로징했고 3곳은 우선협상대상자를 선정한 상태다. 나머지 4곳은 잠재매수자를 대상으로 마케팅 작업이 이뤄지고 있다.

먼저 그래비티자산운용이 하나대체투자자산운용으로부터 티마크그랜드호텔 명동을 2280억원에 인수했다. 신한리츠운용도 이지스자산운용이 갖고 있었던 신라스테이 광화문(광화문 G타워)을 약 3000억원에 클로징했다는 소식을 전했다.

ARA코리아자산운용은 콘래드 서울 인수를 위해 자금을 모집하고 있다. 거래가격 4000억원 선이다. 신라스테이 마포는 키움투자자산운용이, 해운대 L7은 한국투자부동산신탁이 우선협상대상자로 선정된 바 있다.

최소 4건의 거래가 추가로 예정돼 있다. KB자산운용이 스카이파크 명동2호점과 센트럴명동점을 매물로 내놓았다. 캡스톤자산운용은 나인트리 명동 호텔 매각을 재개했다. 지난해 처음 마케팅 작업에 나선 바 있다. 이지스자산운용의 신라스테이 서대문과 IBK자산운용의 베스트웨스턴 제주 등도 잠재매수자를 계속해서 찾고 있다.
◇올해 시그니처 딜, 5성급 '콘래드 서울'

젠스타메이트는 올해는 지난해 대비 호텔 거래 규모가 증가할 것으로 내다봤다. 호텔 중에서도 몸집이 큰 편인 콘래드 서울과 신라스테이 광화문 등의 매각이 이뤄진 영향이다. 특히 콘래드 서울의 경우 전년 1월 밀레니엄 힐튼 이후 첫 5성급 호텔 거래 사례로 남게 됐다.

지난해에는 총 10개 동 호텔이 새 주인을 찾았다. 규모는 4036억원 수준이다. 전년 2조4121억원에 비해 2조원가량 감소한 수준이다. 밀레니엄힐튼 호텔 몸값이 1조원을 웃도는 점을 감안해도 거래가 대폭 줄었다는 설명이다. 지난해 평당 거래가격은 2266만원, 객실당 가격은 2조6000억원 정도를 기록했다.

젠스타메이트는 2021년과 2022년 거래가 활발했던 이유는 호텔이 아닌 재개발 용도변경 목적의 매입 사례가 많았던 영향이라고 분석했다. 이 같은 물량이 2023년부터 소진되면서 전체 거래가 감소했다고 봤다. 외국인 관광객이 증가하면서 용도변경 거래는 계속 줄어들 것이라고 전망했다.

지난해 대표적인 호텔 거래 사례는 CDL호텔코리아가 매입한 나인트리프리미어 명동2, 더프리마가 인수한 아벤트리호텔 종로점이 있다. 두 회사 모두 자체 브랜드로 호텔을 리모델링해 운영할 예정이다. 모두투어리츠가 매각한 스타즈호텔 명동2호점은 캡스톤자산운용이 가져갔다. 싱가포르 호텔 전문업체인 플레니튜드가 신규 브랜드 교체 및 밸류애드를 노리고 있다.

이 외 지난해 신한리츠운용의 상장리츠인 신한서부티엔디리츠가 나인트리 동대문을 새 자산으로 편입했다. 에비슨영코리아가 자문을 맡아 거래를 종결시켰다. 신한서부티엔디리츠는 이 거래로 자산규모(AUM)가 6300억원 수준으로 증가했다.

◇뉴국제호텔·티마크호텔명동 '오피스' 재공급

올해 신규 호텔 공급은 지난해와 비슷한 수준이 될 것이라고 전망했다. 지난해 서울 내 신규 호텔은 총 6개동, 458실이 공급된 바 있다. 제주도에는 2개동, 277실이 새로 문을 열었다. 2020년부터 2023년 사이 호텔은 평균 8.8개동이 오픈했다. 젠스타메이트는 공급 과다 우려로 2019년부터 호텔 공급량이 지속적으로 감소해 온 영향이 지속될 것이라고 봤다.

호텔별로 보면 지난해 거래 완료 후 리모델링 중인 호텔들이 개관을 앞두고 있다. 더프리마호텔 종로 등이 포함된다. 하반기 마곡지구 준공으로 CP1 블록에는 마곡 머큐어 앰배서도 호텔이 공급된다. 이스턴투자개발이 개발한 서울권역 외 최초 L7인 해운대 L7도 오는 여름 문을 열 예정이다.

오피스로 탈바꿈해 공급될 예정인 호텔들도 있다. 지난해 GRE파트너스자산운용이 인수한 뉴국제호텔이 대표적이다. 2021년 이지스자산운용이 매입한 티마크호텔 명동도 오피스로 개발되고 있다. 모두 올해 중 준공을 마치고 입주사를 받을 예정이다.
젠스타메이트 리서치센터는 매년 '호텔 마켓 리포트'를 발간을 통해 주요 거래 사례 및 업계 동향을 발표해 왔다. 리서치센터 관계자는 "서울 호텔 객실 가동률이 코로나19 이전 수준을 회복하고 객실 평균 단가도 상승하고 있다"며 "시장 침체가 장기화하면서 전반적인 거래 규모가 줄었지만 호텔 투자 심리는 회복 조짐을 보이고 있다"고 설명했다.