이 기사는 2024년 09월 27일 15:49 thebell 에 표출된 기사입니다.

미국 연방준비제도(Fed)의 '빅컷'을 계기로 공모채 시장에 훈풍이 불기 시작했다. 상장리츠도 예외는 아니다. 주가 하락으로 인해 유상증자가 어려워지면서 회사채가 조달 대안처럼 여겨졌으나 이제 처지가 달라졌다는 분석이다.

부동산 경기 불황에 대한 우려도 점차 사그라들면서 공모채 만기 장기화 시도도 드러났다. SK리츠는 올해 상장리츠 중 처음으로 3년물 공모채에 도전해 만족스러운 성과를 거뒀다. 롯데리츠도 지난해까진 2년물에 조심스러웠는데 올 들어 꾸준히 2년물 발행을 이어가고 있다.

◇만기 다변화 위해 IB도 '장기물' 제안

27일 투자은행(IB)업계에 따르면 SK리츠와 롯데리츠가 각 25일, 26일 연달아 공모채 수요예측을 실시했다. 눈에 띄는 건 SK리츠의 3년물 시도다. SK리츠는 올해 상장리츠 중 처음으로 3년물 발행을 선택했다.

수요예측을 앞두고 우호적인 시각만 있었던 건 아니다. 여전히 부동산 경기가 완전히 회복되지 않은 상황에서 장기물에 대해 부담을 표하는 투자자도 있었다.

이 같은 우려에도 불구하고 결과는 선방했다. 물론 2년물과 3년물 중에선 상대적으로 만기가 짧은 2년물 수요가 더 많았다. 2년물은 600억원 모집에 4050억원, 3년물은 400억원 모집에 2100억원 주문이 확인됐다. SK리츠는 1500억원 증액 발행을 결정했는데 3년물의 경우 600억원으로 증액하고도 개별 민평 금리보다 8bp 낮은 수준으로 조달이 가능했다.

롯데리츠도 마찬가지다. 롯데리츠는 지난해 7월 800억원 어치 공모채를 1년물로 발행했다. 하지만 지난달 공모채부터 2년물을 트랜치(Tranche)에 추가하기 시작했다. 지난달 1년물과 2년물로 나눠 공모채 발행에 나섰는데 2년물 발행액이 1600억원으로 1년물 800억원보다 더 많았다. 이번 수요예측에서도 1년물 500억원과 2년물 750억원으로 만기 구조를 짰는데 2년물에 2050억원의 자금이 몰렸다.


올 한 해 상장리츠 공모채 발행 트렌드를 살펴봐도 금리 인하가 가시권에 들어온 하반기부터 2년물 이상 조달이 증가하기 시작했다. 연초 SK리츠와 KB스타리츠, 이지스레지던스리츠 모두 1년물과 1.5년물로만 공모채 만기를 구성했다. 5월 SK리츠가 2년물을 택한 뒤 분위기가 달라졌다.

조달 파트너인 IB업계에서도 상장리츠의 공모채 만기 장기화를 제안하고 나섰다. 지난해처럼 1년물 일변도가 이어지면 리츠 입장에서도 매년 회사채 시장을 찾아야 하는 부담이 있다. 이번에 3년물을 택한 SK리츠의 경우 올해 1년물과 1.5년물로 조달한 공모채 만기 도래 시점을 고려하면 내년 차환 물량이 약 2500억원에 달한다.

IB업계 관계자는 "2022년 기준금리 인상으로 인해 갑작스럽게 부동산 경기 불황이 찾아온 것처럼 언제든 급변할 수 있는 시장 상황을 고려해 만기 다변화 필요성이 커지고 있다"며 "이제 장기물에 대한 수요가 확인된 만큼 조달 전략을 더욱 유연하게 가져가야 한다"고 평했다.

◇'A-' 신용도가 공모채 '마지노선' 평가

사실 상장리츠에게 공모채는 조달 차선책으로 여겨지던 측면이 있었다. 지속된 부동산 경기 둔화로 주가 약세가 뚜렷해지자 유상증자가 어려워졌기 때문이다. 대규모 유상증자가 주주 반발에 의해 무산된 사례도 있었다.

지난해 말부터 기준금리 인하 기대감이 커지면서 주가가 소폭 회복하기도 했으나 여전히 유상증자에 대한 시선이 곱지 않다. 한화리츠는 이달 말 서울 장교동 한화빌딩 매입 후 4736억원 규모 유상증자를 발표했는데 이후 주가가 4700~4800원에서 4270원까지 급락한 바 있다. 우량 자산을 품기 위한 유상증자임에도 투자자 반응은 좋지 않은 셈이다.

결국 미국 기준금리 인하를 계기로 한국은행의 기준금리 인하가 시작되면 국내 부동산 경기도 반등할 것이란 게 리츠업계 전반의 관측이다. 유상증자를 비롯해 공모채까지 상장리츠의 다양한 조달안에 대한 수요가 아직까지 완전히 회복되진 않았으나 이 역시 확대될 전망이다.

다만 국내 금리 인하가 본격화된다 해도 상장리츠의 공모채 투자심리는 'A급' 회사채가 마지노선이 될 것이란 분석이 나온다. 공교롭게도 올해 공모채를 택한 상장리츠는 A급 이상 신용도를 가지고 있다.

IB업계 관계자는 "보유자산과 시가총액 같은 기초 체력을 모두 고려해 매겨진 게 신용등급"이라며 "A-등급 상장리츠까지는 공모 시장을 활용할 수 있을 것"이라고 전했다.