이 기사는 2024년 10월 22일 15:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

DL건설이 시공을 맡아 지난 6월 준공된 시흥 물류센터 개발사업의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기가 6개월 연장됐다. 만기 내 물류센터 매각이 불발되면서 상환대금 마련에 어려움을 겪었기 때문이다. 이에 따라 DL건설의 공사미수금 회수에도 추가적인 시간이 소요될 것으로 전망된다.

22일 업계에 따르면 디벨로퍼 와이즈디벨롭먼트는 최근 만기가 도래한 시흥 물류센터 개발사업 PF 대출 만기를 6개월 연장했다. 연장된 대출만기일은 2025년 4월 18일이다.

이 사업은 경기도 시흥시 정왕동 시화 MTV 물류시설용지 1구역에 지하 1층~지상 10층 규모로 복합물류센터를 조성하는 프로젝트다. 총 7개 층이 창고로 사용되며 저온 3개층과 상온 4개층으로 구성돼 있다.

시행사가 본PF를 조달한 시점은 2022년 6월이다. KB증권이 대리금융기관을 맡아 2570억원 한도 PF대출약정을 체결했다. 트렌치는 선순위 2470억원, 후순위 100억원으로 구성돼 있다. 약정을 체결할 당시 대출 만기일은 2024년 10월 18일로 설정됐다.

시공은 DL건설이 맡았다. 2022년 6월 1754억원에 물류센터 공사를 수주한 DL건설은 지난 6월 사용승인을 받아냈다.

공사가 완료됐음에도 PF대출 만기가 연장된 건 물류센터 매각이 불발됐기 때문이다. 물류센터 개발과정에서 수익성을 제고하기 위해 상대적으로 임대료가 높은 저온창고를 배치한 점이 악수로 작용했다. 저온창고가 수요보다 많이 공급되면서 임차인 확보가 쉽지 않은 실정이다.

알스퀘어가 발표한 2024년 상반기 물류센터 리포트를 보면 사업지가 자리한 시흥이 포함된 서부권의 저온 물류센터 공실률은 66.9%에 달한다. 이는 수도권 저온 물류센터 평균 공실률 41.2%를 25.7%포인트(p) 웃도는 수치다.

물류센터 거래 규모도 개선되지 않고 있다. 2024년 상반기 물류센터 총 거래액은 약 2조9000억원으로 전기 대비 70% 증가했다. 하지만 전체 거래 중 1조6000억원이 선매입 약정에 따른 거래였던 점을 감안하면 실질적인 거래액은 지난해 상반기와 비슷한 상황이다.

사업지가 속한 서부권은 공급과잉도 지속되는 중이다. 상반기 수도권 물류센터 공급량은 지난해 하반기의 82% 수준인 약 61만평에 그쳤다. 반면 서부권의 경우 누적 공급량의 9.1%에 달하는 약 18만평이 공급되면서 남부권(12.9%)에 이어 신규 공급량이 두번째로 많은 것으로 나타났다.

와이즈디벨롭먼트가 개발한 물류센터도 임차인 확보에 난항을 겪은 것으로 알려졌다. 임차인이 확보되지 않은 물류센터는 매각 시 제값을 받기 어렵다. 이번 만기 연장은 임차인 확보 후 적정가격 매각을 통해 수익성을 확보하기 위한 결정인 셈이다. 더벨은 물류센터 임대차 계약 현황과 매각계획 등을 와이즈디벨롭먼트에 문의했지만 담당자가 장기간 부재중이라 답변하기 어렵다는 입장을 받았다.

대출만기가 연장됨에 따라 시공을 맡은 DL건설의 공사비 회수에는 추가적인 시간이 소요될 것으로 전망된다. DL건설은 시화MTV 물류센터와 관련해 상반기 말 기준 213억원의 공사대금을 수령하지 못했다.

공사비 채권은 PF대출채권보다 변제순위가 뒷단에 자리하기 때문이다. PF대출 만기가 6개월 연장됨에 따라 DL건설의 공사미수금 회수 시점도 6개월 지연될 수밖에 없다.

다만 대주단이 대출만기 연장에 동의한 만큼 기한 내 임차인 확보와 매각이 성사될 가능성도 있다. 대주단은 사업성이 부족하다고 판단될 경우 대출만기일에 기한이익상실(EOD)을 선언하고 공매 등을 통해 투자금 회수에 나설 수 있다. 시행사 에퀴티와 공사비 매출채권을 날려버리고 PF대출 회수에 나설 수도 있는 셈이다. 대주단이 6개월 연장에 동의한 것은 매각 성사 가능성이 있다는 방증으로 해석된다.

시화MTV 물류센터 개발사업의 경우 KB증권이 PF대출채권에 대해 사모사채 인수확약 형태로 신용을 보강하고 있다. 사실상 KB증권 단일대주로 대주단이 구성된 셈이다.