이 기사는 2024년 10월 21일 14:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

신한자산신탁의 책임준공확약형 관리형토지신탁 사업 시공사가 책준 기한을 넘긴 것으로 나타났다. 경상북도 영덕 생활형숙박시설 사업지로 시공사의 자금 문제가 준공 지연의 원인으로 풀이된다. 신한자산신탁은 우선 신탁계정대를 투입해 신탁사 책준 기한 내에 공사를 마무리하고 미분양 물량 소진 등을 통해 자금을 회수할 계획이다.

21일 업계에 따르면 대흥건설은 '파나크 오퍼레이티드 바이 소노'의 책준 기한을 준수하지 못한 것으로 나타났다. 시공사 책준 기한은 지난 8월이었다.

이 사업은 경북 영덕군 강구면 삼사리 191번지 일원 2만1226㎡ 부지에 지하 4층~지상 9층, 연면적 3만4170.74㎡, 총 262실 규모로 생활형숙박시설을 조성하는 프로젝트다. 위탁자는 현진건설이고 신한자산신탁이 관리형 토지신탁 수탁자를 맡아 책임준공 확약을 제공했다. 준공 후에는 소노호텔앤리조트(옛 대명호텔앤리조트)가 위탁운영할 예정이다.

대출약정 체결 시점은 2022년 6월이다. 약정액은 900억원이고 트렌치는 A·B·C로 구성됐다. 대주단에는 메리츠화재해상보험과 한국투자증권이 신용을 보강한 유동화법인(SPC) 등이 참여했다. 만기는 2025년 2월로 설정돼 있다.

시공을 맡은 대흥건설은 충청북도를 기반으로 하는 중견 건설사다. 2024년 국토교통부 시공능력평가에서는 시평액 2767억원을 기록하며 96위에 이름을 올렸다. 충북지역 건설사 중에서는 2위에 해당한다. 1994년 설립됐고 지난해 말 기준 김광현 회장이 지분 96.97%를 보유하고 있다.

공사 지연의 배경에는 분양 부진과 대흥건설의 자금 문제가 자리한다. 지난해 말 기준 대흥건설의 현금 및 현금성자산은 32억원에 그쳤다. 분양을 통해 공사대금이 지속적으로 유입되지 않으면 공사 수행이 어려운 구조다.

하지만 생활형숙박시설은 최근 몇년간 분양에 어려움을 겪고 있는 상품이다. 국토교통부가 실거주가 불가능하다고 못을 박으면서 청약경쟁률이 부진했고 기존 수분양자들이 계약 철회를 요구하는 사례도 빈번하게 발생했다.

공급 과잉도 우려되는 상황이다. 한국레지던스연합회는 2025년 약 1만2000실의 생활형숙박시설이 준공될 것으로 내다보고 있다. 건립 예정인 물량도 9만실에 달한다. 2023년 말 기준 준공이 완료된 생활형숙박시설 규모가 10만3820실임을 감안하면 기존에 공급돼 있는 것과 비슷한 수준의 물량이 쏟아질 예정인 셈이다.

다만 대주단은 아직 기한이익상실(EOD)을 선언하거나 대흥건설에 채무인수 요구를 하지는 않았다. 신탁사 책준기한이 남아 있고 신한자산신탁이 신탁계정대를 투입해 공사를 진행하고 있기 때문이다. 신탁사 책준 기한은 2025년 2월로 설정돼 있다.

현재 별도의 시공사 교체 없이 공사가 진행되는 중이다. 신탁계정대가 투입돼 공사가 정상적으로 진행되고 있는 만큼 신한자산신탁은 오는 11월 준공을 전망하고 있다. 신탁사 책준기한 도래 이전에 준공이 가능한 셈이다.

관건은 신탁계정대 회수 가능성이다. 신탁계정대는 변제순위가 PF 대출채권보다 뒷단에 자리하기 때문에 회수에 적잖은 시간이 소요된다. 대주단 PF 대출을 모두 상환한 후에 회수가 가능하다. 공사비가 증가한 점을 감안하면 신한자산신탁이 신탁계정대를 회수하기 위해서는 모든 호실의 분양이 완료돼야 할 것으로 풀이된다.

신한자산신탁은 신탁계정대 회수 가능성을 긍정적으로 보고 있다. 최근 국토교통부가 생활형숙박시설을 오피스텔로 용도 변경할 때 필요한 요건을 완화하는 내용을 골자로 하는 '생활형숙박시설 합법 사용 지원 방안'을 발표했기 때문이다. 또 신규 물량에 대한 개별 분양을 차단해 공급과잉 우려도 줄어들 것으로 전망된다.

신한자산신탁 관계자는 "삼사해상공원 내에 자리한 영덕 생숙은 경북 유일의 오션뷰 숙박시설로 매년 수만명이 찾는 영덕항 인근에 위치해 있어 사업성이 높다"며 "현재 분양률로도 PF대출 상환이 가능한 수준인 만큼 신탁계정대 회수가 무난하게 가능할 것"이라고 설명했다.