이 기사는 2024년 10월 23일 14:49 thebell 에 표출된 기사입니다.

디벨로퍼 안강산업이 인천 부평 오피스텔 개발사업 부지 매각을 추진하는 가운데 대출 만기를 연장한 것으로 나타났다. 2021년 사업지 매입 이후 본프로젝트파이낸싱(PF) 전환을 시도했지만 경기침체 등으로 인해 고배를 마셨다. 결국 부동산을 처분하기로 가닥을 잡고 매각 작업을 진행하고 있다.

23일 업계에 따르면 시행사인 마리디앤씨는 최근 인천광역시 부평구 부평동 132-5번지를 매입하기 위해 조달한 브릿지론 대출만기를 6개월 연장했다. 이에 따라 만기는 2025년 4월로 연장됐다.

마리디앤씨가 오피스텔로 개발하기 위해 매입했던 부동산이다. 2021년 10월 420억원 규모 브릿지론을 일으켜 사업지를 매입했다. 트렌치는 선순위 260억원, 중순위 100억원, 후순위 60억원으로 설정됐다.

하지만 부지 매입 직후 급격한 기준금리 인상이 이어지면서 개발사업에 어려움을 겪기 시작했다. 먼저 첫번째 브릿지론 만기일이었던 2022년 10월 중순위 100억원의 조달을 맡았던 현대차증권이 엑시트를 요구했다.

마리디앤씨는 100억원을 추가 조달해 중순위 대출을 상환하고 변제순위를 조정했다. 선순위 260억원은 그대로 유지되고 후순위였던 교보증권 신용보강 유동화법인(SPC)의 60억원을 중순위로 변경했다. 새로 조달된 100억원을 후순위로 재구조화했다.

대주 이탈 이후에도 상황은 순탄치 않았다. 분양경기가 침체됨에 따라 비서울 비공동주택의 본PF 조달이 어려웠기 때문이다. 결국 마리디앤씨는 세번째 브릿지론 만기일인 2024년 10월까지도 본PF 전환에 실패했다.

개발업계에서는 브릿지론 사용의 마지노선을 통상 2년으로 잡는다. 사업지에 따라 다르지만 통상 2년을 경과하게 되면 시행이익이 대부분 이자비용으로 유출되기 때문이다. 부평 오피스텔 개발사업의 경우 약정금리가 선순위 6.5%, 중순위 10%인 점을 감아하면 연간 이자비용만 23억원에 달한다.

결국 시행사는 본PF 전환을 포기하고 사업지 매각을 추진하고 있다. 이번 브릿지론 만기연장도 매각에 필요한 시간을 확보하기 위한 조치다. 매수자와 협의가 진행되고 있는 만큼 연장된 만기 내에 매각이 성사될 것으로 전망된다.

개발사업 관계자는 "현재 매수자를 어느정도 특정하고 거래조건을 협의하고 있는 단계"라며 "잠재매수자의 잔금 마련에 시간이 필요해 브릿지론 대출만기를 연장하게 됐다"고 설명했다.

다만 매각가격이 브릿지론 대출액에 미치지 못할 경우 대주단이 손실을 입을 가능성도 있다. 해당 사업지의 공시지가는 감사보고서 기준 2022년 297억원에서 2023년 280억원으로 하락했다. 부동산경기 침체로 공시가격이 하락하고 있는 만큼 건물 가치를 포함해도 브릿지론 대출잔액을 하회하는 가격에 거래가 이뤄질 가능성이 있다.

2019년 8월 설립된 마리디앤씨는 디벨로퍼 안강그룹의 특수관계사다. 지난해 말 기준으로 지분 34%를 보유한 안강산업이 최대주주로 자리하고 있다. 안강산업의 최대주주는 지분 83%를 보유한 안재홍 안강그룹 회장이다.

안강그룹은 2013년 설립된 안강산업에서 시작된 디벨로퍼다. 설립자인 안 회장은 2000년대 초 분양대행사 영업사원으로 입사하며 부동산업계에 입문했다. 이후 2009년 자신의 회사를 설립해 분양대행업을 영위하다 개발업계에도 뛰어들게 됐다.

아파트 브랜드 디오르나인을 보유한 안강건설도 안강그룹의 계열사다. 2015년 설립된 안강건설은 2024년 국토교통부 시공능력평가에서 토건시평액 2317억원을 달성하며 116위를 차지하고 있다.

마리디앤씨에 대해서는 차입금 형태로 자금을 지원하고 있다. 지난해 말 기준 안강그룹이 마리디앤씨에 제공하고 있는 차입금 총액은 109억원에 달한다. 법인별로 제공한 차입금은 △안강건설 71억7675만원 △안강산업 25억4540만원 △안강개발 5억원 △다온엠엔씨6억8000만원 등이다.