이 기사는 2025년 02월 18일 07시15분 thebell에 표출된 기사입니다

동대문구청 옆 홈플러스부지 개발사업(용두역 역세권 활성화사업)이 조만간 서울시 도시관리계획 수립을 완료할 것으로 보인다. 인허가 절차는 빠르게 진행됐으나 본 프로젝트 파이낸싱(PF) 전환 및 착공은 여유를 두고 추진될 전망이다.

◇용적률 400%→780%로…1년 만에 계획수립 마무리 절차

용두역 역세권 활성화 사업은 내달 서울시 도시건축공동위원회 심의에 오를 예정이다. 심의 이후 지구단위계획이 결정되면 지난해 3월 역세권 활성화사업으로 선정된 지 약 1년 만에 시 절차가 마무리되는 셈이다.

홈플러스 동대문점 부지 개발사업은 서울 동대문구 용두동 33-1번지 일원에 공동주택과 근린생활시설, 판매시설, 공연장 등을 조성하는 프로젝트다. 공동주택은 400가구 이내로 계획됐으며 공연장은 500석 규모다. 총 사업비는 약 6800억원으로 추정되며 부지 면적은 1만9484㎡다.

㈜더미래가 시행, 롯데건설이 시공을 맡았다. 롯데건설은 이 현장에 3366억원 한도로 PF 보증을 제공하고 있다. 내년 상반기 폐점을 앞두고 있는 홈플러스는 개발을 마친 건물 지하 1층~지상 1층에 다시 입점할 예정이다.

서울시에 따르면 용두역 역세권 개발사업의 용적률은 780%로 결정된다. 기존 준주거지역에서 일반상업지역으로 종 상향되며 용적률도 400%에서 380%포인트 올랐다. 이에 따른 공공기여율은 24.5%로 600억원 규모다. 사업시행자는 공공기여로 공연장을 설립한다.

다음달 서울시 심의와 계획 결정이 마무리되면 건축위원회 심의와 건축허가 등 절차만 남겨둔다. 개발사업에서 통상 이 절차는 1년 이내 완료해 빠르게 착공에 들어가는 것을 목표로 하지만, 해당 사업 일정은 좀 더 여유를 두고 진행되는 모습이다. 현재 2027년 착공 및 분양이 점쳐지고 있다. 사업시행자가 PF와 분양 시장 상황에 따라 일정을 조정하려는 의도로 풀이된다. 현재 입점한 홈플러스도 내년 상반기까지는 운영을 이어갈 예정이다.

시행사가 홈플러스 동대문점 개발사업을 비롯해 타 지역 홈플러스 4개점 운영을 위해 조달한 사업비 대출만기도 2027년 3월까지다. 시행사는 특수목적법인(SPC) 기은센동대문제상차를 통해 지난해 3월 2805억원 규모의 자산유동화(ABL) 대출약정을 체결했다. 롯데건설이 연대보증을 제공한다.



◇시행사, 롯데건설과 손잡고 복합개발사업 다수 추진

소유주인 더미래는 2021년 홈플러스 동대문을 매입했다. 매입 과정에서 농협생명보험, 디비생명보험, 산은캐피탈 등으로부터 담보대출로 1300억원을 조달했다. 당시 롯데건설이 자금보충의무 등 신용보강을 제공했다.

더미래는 부지를 담보로 빌린 브릿지론을 차환하기 위해 지난 2023년 12월 1700억원 규모의 자금을 조달했다. 자산유동화회사를 통해 선순위 900억원, 중순위 400억원, 후순위 340억원을 조달했다. 만기는 올해 6월 14일까지다. 삼성증권이 대출채권 매입, 자금보충 등 신용보강을 제공하고 있다.

이후 지난해 3월에는 홈플러스 동대문점 개발사업을 비롯해 운영 중인 홈플러스 4개점(김해·김포·인천가좌·북수원점) 사업비를 조달하기 위해 총 2805억원 규모의 대출약정을 체결했다.

더미래는 2021년 9월 설립된 시행사로 박명훈씨가 지분 100%를 소유하고 있다. 더미래의 특수관계자로는 ㈜미래도시와 ㈜미래캐슬, ㈜젤존, ㈜엠에스산업개발 등이 있다. 대부분 소유 부지를 담보로 대출받아 개발사업을 진행하고 있으며 롯데건설이 시공을 맡고 있다.

그중 미래도시는 경기 부천시 상동 540-1에 위치한 홈플러스 부천상동점 개발사업을 추진 중이다. 지하 7층~지상 47층, 936가구 규모 주상복합을 신축하는 프로젝트로 롯데건설이 시공을 맡는다. 미래도시는 지난해 6월 7500억원 규모 본 PF대출약정을 맺고 내년 3월 착공을 계획하고 있다. 미래도시는 2014년 설립돼 박명훈씨가 지분 49%를 보유한 채 대표이사로 있다. 지난 2023년 말 매출 131억원, 영업손실 108억원을 기록했다.

마찬가지로 박씨가 대표로 있는 젤존은 경기 화성시 향남읍 상신리 산13-13 일원에 공동주택 개발사업을 진행하고 있다. 브릿지론 대출 만기는 2027년 3월까지다. 롯데건설이 시공사 겸 자금보충인으로 설정돼 있다.

미래캐슬을 통해서는 대전 유성구 관평동 887의 롯데마트 대덕점을 주상복합시설로 개발하는 사업을 추진 중이다. 롯데건설이 자금보충 및 채무인수 약정을 제공하고 있다. 엠에스산업개발은 서울 금천구 시흥동 984에 위치한 물류단지 '시흥유통상가' 부지를 보유하고 있으며, 대구 달서구 본동 743번지 일원에 주상복합(달서 롯데캐슬 센트럴스카이)를 개발하고 있다.