이 기사는 2025년 03월 06일 16시27분 thebell에 표출된 기사입니다

을지로 대신파이낸셜그룹 본사를 기초자산으로 하는 대신밸류리츠가 1500억원 규모 프리 IPO를 추진하고 있다. 대부분의 투자자가 확정된 상황으로 일부 기관의 투자심의만 남아있는 상황이다. 자산관리회사(AMC)를 맡은 대신자산신탁은 이르면 4월 중 증권신고서를 제출하고 상반기 내 IPO를 마무리할 계획이다.

6일 업계에 따르면 대신자산신탁은 1484억원 규모 대신밸류리츠 프리 IPO 투자자를 대부분 확보했다. 대신밸류리츠는 향후 IPO 과정에서 총 2989억원을 에퀴티 형태로 조달할 계획이다. 나머지 약 1505억원 중 965억원은 공모로 모집하고 부족분은 대신파이낸셜그룹 출자로 마련된다.

대신밸류리츠는 서울특별시 중구 삼일대로 343에 위치한 오피스 대신343을 기초자산으로 한다. 2017년 6월에 준공된 대신343은 2991.5㎡ 부지에 연면적 5만3369.3㎡, 지하 7층~지상 26층 규모로 조성된 A급 오피스다. 용적률은 1199.75%, 건페율은 59.35%를 적용받았다.

대신파이낸셜그룹이 매각을 추진했던 부동산이다. 지난해 우선협상대상자가 선정되기도 했지만 최종적으로는 거래가 무산되면서 공모리츠로 나오게 됐다.

자산 매입가격은 6620억원으로 책정됐다. 이는 6995억원으로 산출된 감정평가액 평균값 대비 94.6% 수준이다. 지난해 우선협상대상자 선정 당시 결정됐던 매각가와도 같은 수치다.

프리 IPO 투자자 모집이 성공적으로 마무리되면서 대신밸류리츠의 수익성이 입증됐다는 평가가 나온다. 앞서 일부 투자자들은 지난해 말 투자보고서 기준 대신밸류리츠의 연환산 배당수익률이 6%를 하회해 투자매력이 부족하다는 의견을 제시했다. 대신자산신탁이 지난해 말 투자보고서를 통해 제시한 공모 직후 연환산 배당률은 5.86%다. 내부수익률(IRR)은 10.67%로 책정됐다.

현재 상장돼 있는 공모리츠들과 비교하게 되면 높지 않은 배당률이다. 6일 기준 NH프라임리츠의 주가배당률은 22.87%로 집계됐다. 이지스밸류플러스리츠(27.98%)와 신한글로벌액티브리츠(15.76%), 제이알글로벌리츠(14.34%) 등도 주가배당률이 10%를 상회하고 있다.

기존 상장리츠들의 높은 배당률은 주가 하락에서 기인했다. 부동산 경기 침체가 장기화되면서 상장리츠들의 가격이 급락함에 따라 주가배당률이 크게 높아진 것이다. 이미 상장돼 있는 리츠들의 가격이 조정됨에 따라 대신밸류리츠도 수익성 개선이 필요했다.

이에 대신자산신탁은 자금조달 구조 변경 등을 통해 배당수익률을 개선하고 프리 IPO 투자자를 모집했다. 개선된 배당수익률은 공모 투자자들에게도 적용될 예정이다. 기관 투자자들이 개선된 조건에 러브콜을 보낸 만큼 공모 투자자들 역시 상반기 중 진행될 청약에 호응할 것으로 전망된다.

대신파이낸셜그룹의 책임임차 약정도 프리 IPO 흥행에 일조했다. 대신자산신탁은 대신파이낸셜그룹과 마스터리스 계약을 체결해 최장 10년 간 공실 리스크를 해소했다. 임대차 기간은 7년+3년으로 설정됐다. 공실 발생에 따른 배당률 하락 리스크가 제한적이라는 점이 투자자들에게 매력적으로 작용한 것으로 풀이된다.

국내 오피스 자산이라는 점도 호재로 작용했다. 해외자산을 보유하고 있는 일부 리츠들은 현재 환헤지 리스크로 인해 배당수익률이 하락할 수 있다는 우려를 받고 있다. 주가가 하락한 기존 상장리츠들의 경우 현재 표면적인 주가배당률은 높아도 향후 배당 규모가 축소될 가능성이 있는 셈이다. 반면 대신밸류리츠는 환율 변동에 따른 배당률 변동 리스크로부터 자유롭다.

대신자산신탁은 프리 IPO 투자자 명단이 확정되면 증권신고서를 제출하고 본격적인 상장 절차에 착수할 예정이다. 이르면 4월, 늦어도 5월 중으로는 증권신고서가 제출될 것으로 전망된다. 예정대로 절차가 진행되면 상반기 중 IPO 및 상장이 이뤄질 예정이다.