이 기사는 2025년 03월 07일 08시01분 thebell에 표출된 기사입니다

홈플러스 기업회생 절차가 개시되면서 상업용 부동산 시장에도 파장이 미치고 있다. 홈플러스가 세일앤리스백(매각 후 재임대) 방식으로 임차 중인 자산을 담은 부동산 펀드와 리츠들에서 부실이 발생할 가능성이 커졌다. 이와 함께 개인이 투자하고 있는 리테일 상장리츠에 대한 영향에도 관심이 쏠리는 중이다.

대표적으로 신한서부티엔디리츠의 기초 자산 중 하나가 홈플러스를 주요 임차인으로 확보하고 있다. 약 2년치 임대료를 미리 받아 놓은 상태라 단기적인 영향은 미미할 전망이다. 단 장기적으로는 리테일 자산에 대한 투자 심리 악화가 불가피해 보인다. 포트폴리오 다각화가 주요 과제가 될 전망이다.

◇인천 스퀘어원, 주요 임차인 홈플러스·서부티엔디

7일 리츠업계에 따르면 신한서부티엔디리츠는 지난 5일 3210원에 장을 마감했다. 전일 종가 3345원보다 135원, 4%가량 주가가 떨어졌다. 지난 4일 홈플러스의 회생절차가 개시되면서 임차 중인 자산을 갖고 있는 신한서부티엔디리츠에 대해서도 투자자들의 우려가 번진 영향이다.

신한서부티엔디리츠는 인천 스퀘어원 복합쇼핑몰을 포트폴리오에 담았다. 주요 임차인은 서부티엔디와 홈플러스다. 홈플러스는 28% 면적을 쓰고 있다. 나머지는 서부티엔디가 마스터리스(통임대 후 재임대) 한 뒤 CGV와 자라(ZARA) 등과 전대차 계약을 맺었다.

스퀘어원 안에 '홈플러스 메가푸드마켓 인천연수점'이 입점해 있다. 홈플러스가 단독으로 쓰고 있는 점포들에 비해 수익성이 높다. 이 때문에 홈플러스가 인천연수점에 대해 당장 영업을 중단할 가능성은 희박하다는 분석이다.

물론 홈플러스가 임대 계약을 해지하거나 임대료를 납부하지 못할 가능성도 있다. 그간 신한서부티엔디리츠는 연 60억원의 임대료를 홈플러스로부터 받아 왔다. 임대차 계약 개시일 8월을 기준으로 매년 7월 중 약 45억원의 연납 임대료를 수취했다. 올해 7월까지 임대료는 이미 받은 상태다. 여기에 잔여 임대기간에 맞춰 설정된 선납 임대료에서 약 15억원씩을 떼어 왔다.

신한서부티엔디리츠가 보유 중인 선납 임대료가 120억원 남아 있다. 극단적으로 가정할 때 홈플러스가 오는 8월부터 연 60억원, 월 5억원의 임대료를 내지 못하더라도 최대 2년은 버틸 수 있다는 의미다.

홈플러스 영업이 중단되면 서부티엔디가 홈플러스가 쓰던 면적을 마스터리스할 가능성이 높다. 이미 나머지 면적을 전대차 형태로 운영하고 있기도 했다. 서부티엔디는 서부티엔디리츠의 지분 절반을 보유한 스폰서이기 때문에 자산을 공실로 비워둘 가능성은 낮아 보인다.

◇장기적 투자심리 악화 불가피, 포트폴리오 다각화 '필수'

홈플러스 기업회생으로 인천 스퀘어원에 단기간 대규모 공실이 발생할 가능성은 희박하다. 그럼에도 불구하고 극단적인 상황을 가정할 순 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 "공실이 발생하더라도 서부티엔디리츠 전체 배당에 미치는 영향은 10.2%로 환산된다"고 분석하면서 "단 호텔 성과가 개선세라 배당컷이 발생해도 그 폭을 줄일 수 있을 것"이라고 설명했다.

물론 리테일 투자 심리 악화에 따른 영향은 불가피하다. 리테일 부동산 거래가 감소하는 가운데 자산가치 산정에 어려움을 겪을 가능성이 높아질 전망이다. 이 경우 리테일 자산 담보 조달의 난이도가 올라가는 등 문제가 발생할 수 있다.

신한서부티엔디리츠에만 적용되는 문제는 아니다. 상장리츠 중에선 롯데리츠 역시 리테일 리츠에 포함된다. 신세계프라퍼티투자운용의 신세계스타리츠도 스타필드 등 리테일 자산을 담아 유가증권시장에 상장한다는 계획을 세워 놓은 상태다.

이들 리테일 리츠들의 주요 과제는 포트폴리오 다각화가 될 전망이다. 신한서부티엔디리츠는 최근 호텔 자산을 담는데 주력했다. '신라스테이 마포' 투자를 추진 중이다. 롯데리츠 역시 지난해 오피스 우선주 투자를 집행하는 등 리테일 리츠 타이틀을 깨는데 집중하고 있는 모양새다.