이 기사는 2025년 05월 02일 14시38분 thebell에 표출된 기사입니다

SK리츠가 재무구조 개선에 속도를 내고 있다. 올해 6000억원 차입금을 리파이낸싱을 통해 포트폴리오 금리를 3.5% 이하로 낮출 계획이다. 연초 3%대 초반에서 회사채 발행에 성공한 점을 고려하면 목표 달성이 어렵지 않을 전망이다.

자산재평가도 추진 중이다. 기초자산 가치가 매입 당시보다 올라간 점을 반영하겠다는 의미다. 자산가치가 12% 상승했다고 가정했을 때 운용자산(AUM) 규모가 5000억원 정도 늘어나게 된다. 담보대출비율(LTV)과 부채비율이 대폭 떨어지는 효과를 얻을 수 있다.

◇1500억 회사채 발행 결의…3%대 초반 발행 '무게'

2일 리츠업계에 따르면 SK리츠는 최근 이사회를 열고 1500억원 규모 회사채 발행을 결의했다. 수요예측 결과에 따라 최대 2500억원 이내에서 회사채를 증액 발행하기로 했다. 만기는 3년 이내로 정할 예정이다. 한국투자증권, 신한투자증권, SK증권, 삼성증권, NH투자증권이 주관사로 나선다.

차입금 상환 목적의 회사채 발행이다. SK리츠는 지난해 5월 1450억원을 고정금리 3.95%에 조달했다. 이달 22일 만기를 앞두고 20일자로 회사채를 발행한다는 계획을 세웠다.

SK리츠는 꾸준히 리파이낸싱 일정이 돌아온다. 연내 만기 도래 차입금 규모는 약 6000억원이다. 차입금 만기를 분산해 부담은 크지 않다. 지난 3월 말 기준 총 차입금은 2조9000억원이다.

차입 유형도 다각화했다. 먼저 오는 6월 SK U 타워를 담보로 대출한 1543억원을 차환해야 한다. 608억원은 3.99% 변동금리로, 935억원은 4.44% 고정금리로 조달했다. 이어 10월에도 담보대출 2448억원 만기가 예정돼 있다. 종로타워를 담보로 4.05%에 조달한 건이다.

사채 등 차환 일정도 분산돼 있다. 오는 6월 1600억원 규모 전자단기사채 만기가 도래한다. 고정금리 3.16%였다. 이어 8월에는 고정금리 4.17%에 발행한 500억원 규모 회사채 만기가 도래한다. 그리고 12월에는 전환사채 만기가 돌아온다. 고정금리 4%에 640억원을 조달했었다.
◇자산재평가, LTV·부채비율 대폭 개선 예고

SK리츠는 올해 리파이낸싱을 통해 가중평균 조달금리를 3.5% 수준까지 떨어뜨릴 계획이다. 지난해부터 기준금리가 조금씩 떨어진 가운데 SK리츠는 재조달로 포트폴리오 금리를 꾸준히 낮췄다. 올해 3월 말 기준 4.08%를 기록 중이다.

연초 회사채 발행 결과를 보면 포트폴리오 금리는 3.5% 이하로 낮추는 것도 가능할 전망이다. 지난 2월 2년물 1300억원을 3.32%에, 3년물 1400억원을 3.37%에 각각 조달했다. 오는 6월 만기 전자단기사채 1600억원 역시 3월에 3.16% 금리로 발행했다.

최근엔 자산재평가도 진행 중이다. SK리츠는 자산가치가 최초 장부가 대비 약 12% 증가한 것으로 파악하고 있다. 오는 6월 말 결산부터 재평가된 자산가치를 반영한다는 목표다.

SK리츠 기초자산 규모는 장부가 기준 4조4000억원이다. 자산가치가 12% 올랐다고 가정하면 추정값은 4조9000억원까지 증가한다. SK리츠 AUM은 4조4000억원에서 4조9000억원으로 늘어나는 셈이다.

자산재평가를 통해 재무구조 개선을 노리고 있다. 늘어난 자산가치를 반영하면 LTV는 65.7%에서 59.1%로, 부채비율은 230%에서 166%로 떨어지게 된다. 그만큼 추가 차입 여력이 생긴다는 의미다.

SK리츠 측은 "2027년 이후부터는 포트폴리오 금리가 2%대에 진입할 수 있을 것으로 보고 있다"며 "자산재평가로 LTV 및 부채비율을 획기적으로 개선해 나가겠다"고 말했다.