이 기사는 2025년 05월 16일 07시14분 thebell에 표출된 기사입니다

반도건설이 자체 사업으로 추진하던 경기 화성 장안지구 공동주택 개발사업을 민간임대주택으로 전환했다. 건설경기 침체 상황과 사업지 인근 환경을 고려해 임대주택의 사업성이 더 우수하다고 판단한 결과다. 수년 전 시행사의 기한이익상실(EOD)로 공매 출회된 부지를 매입해 추진해온 사업이다.

16일 관련 업계에 따르면 반도건설은 화성 장안지구 공동주택 개발사업으로 HUG의 '2024년 제3차 공공지원 민간임대주택 민간제안사업 공모' 우선협상대상자로 선정됐다. 지난해까지도 분양 일정을 조율했으나 임대사업으로 방향성을 전환했다.

이 사업은 경기도 화성시 장안면 사랑리 477번지 일원 10만9180㎡ 부지에 공동주택을 조성하는 프로젝트다. 지하 1층~지상 최대 26층, 14개동 규모로 공동주택 1595가구 및 근린생활시설 등이 조성된다.

반도건설의 화성 장안지구 사업은 이번에 공공지원 민간임대주택 민간제안사업 우선협상대상자로 선정된 5개 사업지 중에서 규모가 가장 크다.

이번에 선정된 사업제안자와 사업장 5곳은 ▲DL이앤씨 대전 중구 문화동(522세대) ▲반도건설 경기 화성시 장안면(1595세대) ▲삼정건설 경남 통영시 죽림리(1092세대) ▲에스디와이 경남 거제시 아주동(1220세대) ▲우미건설 경기 화성시 남양뉴타운 B-5BL(674세대)이다.

화성 장안지구 사업은 2022년 하반기부터 시행과 시공 모두 반도건설이 맡는 자체 사업으로 추진돼 왔다. 반도건설은 당초 지난해 하반기 분양을 예정했다가 인허가 문제 등으로 인해 올해 상반기로 분양 일정을 연기한 바 있다.

분양 시점을 검토하다가 임대주택사업으로 방향성을 전환한 것은 건설경기 침체와 인근 환경 때문이다. 화성 장안지구 현장 기준으로 남측에는 기아자동차 화성 공장, 북쪽에는 현대자동차 남양연구소 등 주변에 대규모 산업단지가 모여있어 분양보다 임대사업을 진행하는 것이 사업성이 더 높다고 판단했다.


이 사업은 앞서 장안개발이라는 화성시 기반 디벨로퍼가 추진해왔다. 사업이 추진되기 시작한 시점은 토지 매매계약이 체결된 2019년 6월이다. 장안개발은 2021년 9월 반도건설과 3100억원 규모 공동주택 신축공사 도급계약을 체결했다. 같은해 11월에는 한국투자증권을 금융주간사로 3300억원 규모 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출약정을 체결하고 착공 및 분양을 준비했다.

도급계약을 체결한 반도건설은 토목공사 등 초기작업을 수행하기 시작했으나 분양 일정이 지연되기 시작했다. 주택건설사업계획 변경승인 무효확인 소송 등으로 인해 2022년 1월 접수된 입주자모집공고 승인신청이 나흘 만에 취하됐다. 결국 대출약정상 분양 기한이 경과되면서 EOD가 발생했고 토지가 공매로 나왔다.

공매에서도 유찰이 반복되면서 반도건설은 사업지를 직접 매입하기로 했다. 2022년 11월 매매계약을 체결했고 잔금을 납부한 후 2023년 1월 소유권을 넘겨받았다.

반도건설이 보유한 화성 장안 공동주택 사업지의 장부금액은 1406억원이다. 과거 공매로 매입한 부지에 투입된 금액은 1200억원이고 나머지 206억원은 공사 진행에 필요한 인근 부지를 추가 매입하는 데 들어갔다. 1406억원 중 반도건설의 자체 자금은 약 500억원 투입됐다. 토지 매입 과정에서 총 900억원의 토지담보대출을 일으킨 것으로 알려졌다.

지난해 분양이 연기되며 투자금 회수에 대한 우려가 제기되기도 했다. 하지만 민간분양에서 민간임대로 사업구조가 바뀌면서 추후 임차인 모집을 시작하면 안정적인 자금 회수가 가능할 전망이다. 반도건설 사업지의 경우 토지 확보가 완료됐고 인허가도 받은 상태로 사업 추진 속도가 빠를 것으로 전망된다.

민간제안사업자의 우선협상대상자 선정 후 HUG와의 일반적인 협상 기간은 1년 이상 걸리는 것으로 알려진다. 반도건설은 현재 기준으로는 내년 하반기 정도에 착공이 가능할 것으로 보고 있다. 다만 협상 결과에 따라 일정이 조정될 가능성이 있다.

반도건설은 사업계획이 변경된 내용을 반영해 지난해 12월 23일 사업계획승인을 받았다. 추후 설계 등 절차를 진행하며 사업계횔 변경이 추가로 이뤄질 수 있다.

HUG 관계자는 "우선협상대상자 선정 단계에서 기금 출자를 받기까지 기간은 사업지마다 다르다"며 "토지 확보를 마치고 인허가도 완료된 상태일 경우 빠르면 6개월 내에도 가능할 수 있다"고 말했다.