이 기사는 2014년 07월 16일 07:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

얼마 전 주택건설을 전문으로 하는 중소건설사 20여 곳이 한자리에 모여 부동산신탁사들과 간담회를 가졌다. 이날 모임의 주제는 부동산신탁사를 활용한 중소건설사들의 일감 확보 방안이었다.

은행 문턱을 넘기 어려운 주택전문 건설업체에 개발사업 이해가 깊은 부동산신탁사는 구원투수와 같은 존재다. 특히 신탁사가 공사비 등 자금조달을 책임지고, 시행사 지위를 갖는 개발신탁(차입형토지신탁)은 건설업계에 일감 기근을 돌파할 대안으로 떠오르고 있다.

간담회 형식을 빌린 이 자리에서는 난상토론이 이어졌다. 건설사들은 사업 초기 신탁사의 대여금 요구가 과도하다고 주장했다. 개발신탁의 위탁자인 시행사에 토지비 지원을 위해 건설사가 떠안는 부담이 시공이익의 한도를 벗어났다는 것이다. 자재비 인상, 물가 상승 등 외생변수로 인한 설계 변경 과정에서 공사비 부담을 완화해 달라는 CEO도 있었다. 자금 사정이 열악한 중소건설사에 불리한 금융 구조에 대한 불만도 제기됐다.

건설사들은 이처럼 개발신탁의 불합리한 계약조건들을 조목조목 따지고 들었다. 결국은 자금 지원 부담을 덜고, 공사비를 안정적으로 회수하게 해달라는 얘기다. 장시간 이어진 토론에도 불구 간담회는 별다른 소득 없이 끝났다. 블라인드펀드, 보증 상품 등을 활용해 시공사 부담을 줄이는 방안이 제시됐으나 현실적인 제약으로 당장 실현이 불가능한 것들이다.

개발신탁은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 대한 시공사의 지급보증 부담이 신탁사 위험으로 전가된 구조다. 건설사들은 더는 시행사 대출에 지급보증을 서지 않고, 공사를 따낼 수 있다. 하지만 시공사 지급보증 부담은 구조화 금융을 통해 신탁 상품에 다시 스며들었다. 공사비 조정을 위한 설계 변경이 제한되고, 책임준공과 자금대여 의무가 추가됐다.

건설사들은 이제 새로운 문제와 맞닥뜨렸다. 공사비 손실 위험을 무릅쓰고 일감을 따낼 것인지 여부를 결정해야 한다. 사업장이 망가지면 대여금이 장기 미회수로 남을 수 있다. 중간에 자재비가 오를 경우 최대 사업비의 5% 한도 내에서 손실을 감수해야 한다. 지급보증 부담을 덜었지만 책임준공 약정으로 분양률에 관계없이 공사비를 대야 하는 처지다. 일감 확보는 건설사 생존과 직결된다. 그렇다고 마냥 손실을 감수하고 공사 수주에 나설 수도 없는 노릇이다.

다행인 점은 최근 신탁사들 태도가 한결 유연해졌다는 것이다. 신탁상품 구조 틀에서 시공사 부담을 줄이기 위한 여러 시도들이 잇따르고 있다. 공사비에 연동하는 설계 변경 조건을 완화한 신탁사도 있다. 무궁화·코리아·국제 등의 후발 주자들에게 개발신탁이 허용되면서 서비스의 질도 높아질 것으로 예상된다.

부동산신탁사는 금융투자회사이면서 개발사업 노하우를 갖춘 집단이다. 그 접점에 중소건설사들의 살길이 있다.