이 기사는 2014년 08월 22일 10:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

씨티은행의 사옥 매각이 순조롭지 않을 것으로 보인다. 각종 변수로 인해 매각가가 상반기 거래된 오피스빌딩 시세 대비 10~15%정도 깎일 것이라는 전망이다. 유동성 확보를 위해 사옥을 매각하는 씨티은행으로서는 당혹스러운 부분이다.

이 빌딩 지분 19%를 보유한 대견기업의 지분 매각도 최대 변수로 떠올랐다. 노후 된 빌딩의 리모델링 비용과 '매각 후 재임차' 조항의 협상도 매각가에 영향을 끼칠 것으로 보인다.


22일 빌딩업계에 따르면 이 빌딩 지분 19%를 소유한 대견기업이 지분 매각을 고려하지 않아 건물 매각의 핵심 변수로 떠올랐다. 전체 지상 20층 중 5개층(14~18층)을 소유하고 있는 대견기업이 끝까지 지분 매각을 하지 않을 경우 매각가 등이 시세대비 10~15%까지 낮아질 수 있다는 분석이다.

빌딩업계 관계자는 "부동산 투자업계의 큰 손인 대견기업이 지분 매각 의사가 없는 것으로 전해진다"며 "우선협상 대상자로 거론되는 외국계 펀드들은 지분이 나눠진 빌딩을 선호하지 않는다. 보통의 경우에 비춰봤을 때 거래가를 10~15%정도 낮게 제시할 것"이라고 말했다.

업계 관측에 따르면 상반기 프라임급 빌딩 매각사례에 비춰 3.3㎡당 2100~2200만 원까지 거론되던 씨티은행 사옥의 매각가격이 1700~1900만 원까지 떨어질 수 있다. 지하 6층 지상 20층으로 구성된 이 빌딩은 연멱적 3만9624㎡로 현재 거론되는 매각가로 환산하면 2041~2281억 원 수준이다.

총 매각가에서 대견기업 지분을 빼면 1653~1847억 원 수준이다. 그러나 외국계 펀드들이 통매각을 추진하고, 대견기업이 계속 지분을 들고 버틴다면 씨티은행의 몫은 더 줄어들 것으로 보인다.

업계 전문가는 "보통 빌딩 지분이 나눠져 있는 경우 매각시 최초 매각 의사를 표명한 쪽이 그렇지 않은 쪽에 추가로 매각가를 더 후하게 쳐주는 경우가 많다"며 "대견기업 입장에서는 아쉬울 것이 없기 때문에 씨티은행이 어떤 방법으로든 양보하게 될 것"이라고 말했다.

또한 매수자 측에서 빌딩 리모델링 비용과 매각 후 재임차 기간을 길게 설정할 수 없는 씨티은행의 입장 등의 이유를 들어 매각가를 더 낮출 것으로 보인다.

1997년 완공된 이 빌딩은 올해로 17년째를 맞는다. 전체적인 건물 리모델링이 필요한 시기로 MOU를 체결한 매수자가 건물 실사에 들어가면 리모델링 비용 등을 이유로 매각가를 낮출 수 있다. 여기에 낮은 층고로 인해 건물 가치가 저평가될 가능성도 존재한다.

매각 후 재임차도 변수다. 펀드의 특성상 안정적인 수익을 노리고 건물을 매각하기 때문이다. 이를 반영하듯 최근 거래 동향을 보면 재임차 조건이 필수였다. 그러나 씨티은행의 경우 여의도 IFC3로 이전을 계획하고 있기 때문에 다동 사옥에 재임차할 가능성이 희박하다.

업계에서는 두 가지 가능성에 주목하고 있다. 우선은 씨티은행이 펀드의 재임차 요구를 들어주고, 빌딩을 재임차 받아 전대차를 놓는 것에 무게가 실린다. 아니면 재임차 조항을 넣지 않고 건물 매각가를 낮추는 방안도 거론된다.

반면 씨티은행의 사옥 가격이 시세대비 많이 빠지지는 않을 것이라는 전망도 있다. 좋은 입지로 인해 리모델링 후의 가치 증대 될 것이 분명하고, 이를 노리고 펀드들이 매각을 추진하고 있기 때문이라는 이유다.

빌딩업계 전문가는 "씨티은행 사옥은 입지가 워낙 좋아 쉽게 가격이 빠지지 않을 것"이라며 "빌딩 리모델링이 뒤에는 펀드에 투자한 투자자가 빌딩에 임차인으로 들어가는 경우 임대 사용과 배당을 받을 수 있는 구조가 되기 때문에 매력이 있다"고 밝혔다.

더불어 세계적인 투자회사들의 입찰전도 빌딩 가격을 많이 떨어뜨리지 않는 요인으로 꼽힌다. 싱가폴계 투자회사인 ARA가 유력한 인수자로 거론되고 있다. 하지만 ARA와 경쟁관계에 있는 싱가폴계 알파인베스트먼트와 세계최대 사모펀드인 '블랙스톤'도 입찰에 참여해 불꽃튀는 물밑 작업을 벌이고 있다.

한편 이 빌딩의 매각 시점은 11월 초로 예상된다. 내달 초 우선협상 대상자가 선정된 뒤 한 두 달의 빌딩 실사 후 최종 매매 계약 체결이 11월 초쯤이라는 게 업계 관측이다. 이후 5~6개월의 리모델링 기간을 거쳐 내년 상반기 빌딩의 임차가 진행될 것으로 보인다.